Większe przedsiębiorstwa bądź spółki często decydują się na zatrudnienie zarządcy, który będzie kierował bieżącymi sprawami firmy. Zawierają wówczas umowę o zarządzanie firmą, która stanowi rodzaj kontraktu. Przy zawieranie takiej umowy należy pamiętać o precyzyjnym określeniu wszystkich obowiązków stron umowy. Jakie jeszcze elementy powinna zawierać umowa o zarządzanie firmą? Kontrakt menedżerski jest nową formą zatrudnienia, zwaną także „umową o zarządzanie”. Należy do rodzaju umów cywilnoprawnych, choć Kodeks cywilny wprost tego typu umowy nie statuuje. Jest wygodnym kontraktem zwłaszcza dla osób dynamicznych i kreatywnych. Zawarcie umowy na odległość, ze względu na swoją specyfikę, stwarza wiele możliwości wycofania się z niej, korzystnych dla kontrahenta. Takie ułatwienia dotyczą jedynie konsumentów, stąd przedsiębiorca nie może korzystać ze specjalnej ochrony. Umowa o współpracę, czyli o świadczenie usług w ramach samozatrudnienia powinna być zawarta pomiędzy dwoma, niezależnymi podmiotami gospodarczymi. Dla jej prawidłowości nie powinna być zawierana między pracodawcą a pracownikiem. Jak prawidłowo określić warunki współpracy, aby umowa nie miała znamion stosunku pracy? Producenci ponoszą odpowiedzialność za wytworzenie i wprowadzenie na rynek swoich produktów. W szczególności, jeżeli produkt okaże się niebezpieczny. Wówczas producenci muszą być w stanie zidentyfikować konsumentów, którzy dany produkt nabyli i zidentyfikowali jako niebezpieczny. Jakie są sposoby identyfikowania? Wśród popularnych form rozliczeń między przedsiębiorcami znajduje się tzw. barter. Jest to bardzo wygodne rozwiązanie, które pozwala na nabycie niezbędnych towarów lub usług bez konieczności angażowania środków pieniężnych. Mogłoby się wydawać, że taka wymiana jest neutralna dla podatku VAT - nie dochodzi bowiem do zapłaty w tradycyjnym rozumieniu, czyli przekazania pieniędzy za dostawę lub świadczenie. Jednak wbrew powszechnemu przekonaniu transakcję taką należy opodatkować, przyjmując do tego odpowiednią podstawę. Po nowelizacji ustawy o VAT, która weszła w życie 1 stycznia 2014, szczególnie ten ostatni aspekt rozliczania barteru rodzi wiele wątpliwości. Umowa sponsoringu nie jest regulowana osobno w Kodeksie cywilnym, jednak w świadomości kontrahentów ukształtowała się na przestrzeni ostatnich kilku lat jako umowa nienazwana, z charakterystycznymi dla niej prawami i obowiązkami obu stron. Umowa barterowa jest szczególnie korzystna dla przedsiębiorców, gdyż pozwala uzyskać niezbędne towary bądź usługi bez konieczności uiszczania zapłaty. Czym zatem jest barter? W jaki sposób rozliczyć umowę barterową? Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane w przypadku opóźnienia w rozpoczęciu lub zakończeniu prac przez wykonawcę. Powodem może być również wadliwe wykonanie przez niego inwestycji. W jaki sposób odstąpić od umowy? Zawierając umowę należy szczególnie zwrócić uwagę na jej zapis. To nie nagłówek, lecz treść umowy – warunkuje charakter prawny podpisanego dokumentu, a co za tym idzie stawia przed zawierającymi umowę inne zobowiązania, wobec US i ZUS. Co trzeba wiedzieć o umowie o dzieło i umowie zlecenie przed jej podpisaniem? Umowy cywilnoprawne to popularny sposób na zawarcie współpracy z osobą, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Jednakże zawarcie takiego kontraktu pociąga za sobą koszty – wynagrodzenia, podatku dochodowego, czasem składek ZUS. Jak zatem należy uwzględnić tego typu wydatki w swojej firmie? Najlepiej na podstawie wystawionego przez wykonawcę lub zleceniobiorcę rachunku. Zajmowanie się cudzymi sprawami może stanowić treść prawa lub obowiązku, wynikającego z łączącego strony stosunku prawnego. Jego źródłem może być zarówno ustawa np. wykonywanie władzy rodzicielskiej, jak również umowa np. zlecenia, umowa agencyjna , a także jednostronna czynność prawna np. udzielenie pełnomocnictwa. Umowa agencyjna jest umową cywilnoprawną zawieraną między przedsiębiorcami. Podstawowe prawa i obowiązki stron określają przepisy prawa cywilnego dotyczące umowy agencyjnej, natomiast pozostałe mogą zostać uzgodnione według uznania stron przestrzegając zasad współżycia społecznego. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują zabezpieczenie interesów agenta, w przypadku rozwiązania z nim umowy. Agent może żądać od dotychczasowego zleceniodawcy tzw. świadczenia wyrównawczego. Jest to konstrukcja szczególna. Ma ona na celu zapewnienie udziału byłym agentom w zyskach, które zleceniodawcy nadal uzyskują, mimo iż umowa agencyjna została rozwiązana. W umowie zlecenia strony (przedsiębiorca i konsument) określają nie tyle rezultat, co zakres czynności, jakie zostaną wykonane. Przykładami takich usług są opieka nad starszą osobą, pielęgnacja trawników, udzielanie korepetycji, porady psychologiczne lub prawne itp. Tego rodzaju umowy są zawierane w sytuacjach, gdy rezultatem wykonania usługi przez przedsiębiorcę nie będzie żadna rzecz ruchoma. Przykładem są nareperowanie butów przez szewca, odgrzybienie pomieszczenia, naprawa komputera, wizyta w solarium itp. Tego typu umowy dotyczą sytuacji, w której konsument zamawia u przedsiębiorcy wykonanie jakiejś rzeczy ruchomej – na przykład odbitek fotograficznych, stołu, garnituru szytego na miarę, wybudowanego domu itp. Istotą jest tutaj rezultat – powstanie dzieła, które odpowiada właściwościom określonym w umowie. Tak naprawdę konsumenta nie interesuje tu nakład pracy, którą włożył przedsiębiorca, jej rodzaj ani zakres. Ważny jest dopiero jej rezultat – i dopiero on stanowi podstawę wypłaty wynagrodzenia. Zawarcie kontraktu eksportowego może przysporzyć firmie wielu trudności. Jakie elementy powinny się w nim znaleźć i co powinny regulować? Kontrakt eksportowy jest dokumentem, na który składa się kilka bardzo ważnych elementów. Czego dotyczą i jak powinny zostać ujęte? Przeczytaj. Umieszczone w treści kontraktu eksportowego lub importowego klauzule pozwalają na zabezpieczenie powstałych roszczeń. Jakie to klauzule i czego dotyczą? Przeczytaj. Zawarcie kontraktu eksportowego powinno być poprzedzone skonstruowaniem dokumentu o przemyślanej strukturze. Jak to zrobić? Co powinno być w nim zawarte? Przeczytaj. Zawarcie kontraktu eksportowego dla niektórych firm może być decydującym punktem w ich rozwoju, dlatego ważne jest, aby był on skonstruowany w sposób prawidłowy. Jak tego dokonać? Prowadząc firmę musimy często zawierać umowy o współpracę z innymi podmiotami. Najczęściej stosowane umowy to umowa o dzieło i umowa zlecenia. Zapoznaj się z bezpłatną baza umów! Roszczenia z umowy zlecenia przedawniają się z reguły według zasad ogólnych. Jednak, co do szczególnych roszczeń wynikających z tej umowy, ustawodawca przewidział krótszy termin przedawnienia, wynoszący dwa lata. Jakie roszczenia i w jakich przypadkach przedawnią się wcześniej? Przepisy Kodeksu cywilnego określają ogólne terminy przedawnienia roszczeń, które co do zasady, gdy przepis szczególny nie stanowi inaczej wynoszą aż 10 lat. Przy czym w przypadku roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej terminy przedawnienia roszczeń są znacznie krótsze i wynoszą 3 lata. Dodatkowo, w przypadku gdy roszczenie wynika z umowy o dzieło termin przedawnienia jeszcze bardziej ulega skróceniu. Z umową agencyjną wiąże się ustawowy obowiązek każdej ze stron do zachowania lojalności wobec drugiej strony umowy. Z obowiązku tego można także wyprowadzić twierdzenie, że agenta obowiązuje w czasie trwania umowy agencyjnej zakaz prowadzenia działalności konkurencyjnej w stosunku do dającego zlecenie. Czy można wprowadzić także zakaz prowadzenia działalności konkurencyjnej przez agenta po rozwiązaniu umowy agencyjnej? Przepisy regulujące umowę zlecenia znajdują także odpowiednie zastosowanie do innych umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami. Zatem praktyczne zastosowanie umowy zlecenia jest bardzo szerokie i różnorodne. Co do zasady, umowa zlecenia ustaje przez wykonanie przez stronę zlecenia. Jednak strony mogą przewidzieć w umowie możliwość wypowiedzenia zlecenia, określając przy tym terminy wypowiedzenia. Umowa agencyjna może być zawarta tylko między przedsiębiorcami. Na podstawie umowy agencyjnej agent przyjmuje zlecenie stałego pośredniczenia za wynagrodzeniem. Stałe zlecenie może polegać na pośredniczeniu przy zwieraniu umów z klientami na rzecz dającego zlecenie przedsiębiorcy albo na zawieraniu umów w imieniu dającego zlecenie przedsiębiorcy. Umowa agencyjna jest umową uregulowaną w Kodeksie cywilnym,a jej stronami są przedsiębiorcy: agent (przyjmujący zlecenie) i dający zlecenie. To, co pozwala odróżnić umowę nazwaną agencją od innych podobnych lub podobnie brzmiących umów jest to, że zobowiązanie agenta polega na stałym pośrednictwie przy zawieraniu umów z klientami na rzecz drugiej strony (jest to tzw. pośrednictwo sensu stricto) lub na zawieraniu umów w imieniu drugiej strony umowy tj. w imieniu i na rzecz dającego zlecenie. Kodeks cywilny w przepisach normujących umowę agencji przewiduje specjalną instytucję tzw. agencji wyłącznej. Dawniej agentem wyłącznym określało się agenta rejonowego ustanowionego dla "pewnego okręgu lub pewnego koła odbiorców". Agent taki mógł żądać dodatkowej prowizji nawet od umów, które zostały zawarte bez jego udziału, jeżeli klienci z którymi umowy zostały zawarte pochodzili o obszaru na którym agent miał wyłączność. Kogo dziś przepisy określają agentem wyłącznym? Każda strona zawierając umowę musi liczyć się z tym, że trzeba będzie ją wykonać. Co jednak w przypadku gdy jeden z kontrahentów nie chce lub nie może tego zrobić ? Czy można zrezygnować z wykonania umowy i bez żądnych konsekwencji odstąpić od jej wykonania ? Czy prawo do odstąpienia od umowy przysługuje każdej ze stron? Czy dotyczy ono każdej umowy? Spółka cywilna jest najpopularniejszą formą współpracy kilku przedsiębiorców. Nie wymaga zachowania wielu formalności – przykładowo nie wymaga zgłoszenia do KRS. W odróżnieniu jednak od spółek prawa handlowego (regulowanych w KSH) spółka cywilna nie jest oddzielnym podmiotem prawa – jest jedynie umową łączącą wspólników. Ma to duże znaczenie w zakresie odpowiedzialności wspólników za zobowiązania powstałe podczas prowadzenia działalności. Przedsiębiorca potrzebujący pracownika może skorzystać z umów cywilnych: zlecenia lub o dzieło. Często przedsiębiorcy nie wiedzą są między nimi różnice i która jest bardziej dla nich korzystna.

Umowę o współpracy zawierają przedsiębiorstwa. Co do zasady nie obowiązują wytyczne dotyczące formy takiego porozumienia. Warto jednak, by umowa spełniała kilka podstawowych warunków. Umowa o współpracy – na czym polega Jest to tzw. umowa nienazwana, co oznacza, że jej ramy i cel nie zostały uregulowane prawnie. Niemniej możliwość zawierania umowy współpracy między firmami wynika z art. 353 Kodeksu cywilnego, dotyczącego zasady swobody umów: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Istotą umowy o współpracy jest to, że zawierające ją strony deklarują, iż będą współpracować w podejmowaniu pewnego działania. Podstawą umowy jest zatem wzajemne zaufanie (np. do przestrzegania tajemnicy przedsiębiorstwa). W wyniku kontraktu powstaje obustronne zobowiązanie do wypełnienia treści umowy. Najczęściej umowa zawiera też informacje dotyczące sposobu rozwiązywania ewentualnych sporów. Często uwzględnienia się też w umowie informację o sankcjach za niewywiązanie się ze zobowiązania. Ważne, by „draft” umowy zawierał dokładną informację o charakterze obopólnych zobowiązań. Jakiej współpracy dotyczy? Może być to na przykład umowa ramowa o współpracy, która zobowiązuje strony do podjęcia wspólnych działań w przyszłości – i wówczas szczegóły zostają doprecyzowane w kolejnych kontraktach, np. w umowie kupna-sprzedaży czy umowie-zleceniu. Warto pamiętać, że o charakterze umowy decyduje jej przedmiot, a nie wybrana nazwa. Dlatego choć nie ma regulacji dotyczących umowy o współpracy, ta może przybierać formę innych umów, których ramy już są objęte przepisami (np. umowa sprzedaży, najmu etc, które wymienia Kodeks cywilny). Przed podpisaniem kontraktu należy zatem ustalić, jaki jest cel zawieranego kontraktu między podmiotami. Za umowę o współpracy uznaje się umowę partnerską. Co to takiego? Umowa o współpracy partnerskiej – co powinna zawierać Umowa partnerska to kontrakt przede wszystkim pomiędzy przedsiębiorstwami (mającymi osobowość fizyczną), choć zawrzeć ją mogą na przykład podmioty publiczne, podmiot publiczny z prywatnym czy strony spółki partnerskiej. Taka umowa dotyczy realizacji pewnego wspólnego celu. Szczególnym przykładem umowy o współpracy jest kontrakt podpisywany w ramach spółki partnerskiej. Kwestię tę reguluje Ustawa z dn. 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych. Powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Istotne jest tutaj, że każda ze stron prowadzi własną działalność, do której jedynie dodatkiem jest współpraca w ramach wolnego zawodu. Zgodnie z art. 91. wspomnianej ustawy, umowa spółki partnerskiej musi zawierać:„1) określenie wolnego zawodu wykonywanego przez partnerów w ramach spółki;2) przedmiot działalności spółki;3) nazwiska i imiona partnerów, którzy ponoszą nieograniczoną odpowiedzialnośćza zobowiązania spółki, w przypadku przewidzianym w art. 95 § 2;4) w przypadku gdy spółkę reprezentują tylko niektórzy partnerzy, nazwiskai imiona tych partnerów;5) firmę i siedzibę spółki;6) czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony;7) określenie wkładów wnoszonych przez każdego partnera i ich wartość”. Deklaracja współpracy z firmą – do czego zobowiązuje Niekiedy umowy o współpracy zawierane są pomiędzy podmiotami publicznymi i prywatnymi firmami. Przykładem jest wykonanie jakiejś pracy dla miasta przez prywatnego przedsiębiorcę. Wówczas zastosowanie ma Ustawa z dn. 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym. W takim wypadku strony podpisują umowę, w ramach której: „partner prywatny zobowiązuje się do realizacji przedsięwzięcia za wynagrodzeniem oraz poniesienia w całości albo w części wydatków na jego realizację lub poniesienia ich przez osobę trzecią, a podmiot publiczny zobowiązuje się do współdziałania w osiągnięciu celu przedsięwzięcia, w szczególności poprzez wniesienie wkładu własnego”. Zasady partnerstwa prywatno-publicznego są ściśle określone przez przepisy. Regulacje dotyczą między innymi procedury wyboru firmy prywatnej do wykonania jakiejś pracy, kwestii wynagrodzenia, sankcji za niewywiązanie się z umowy przez strony. Umowa o współpracy – wzór Jeśli umowa o współpracy gospodarczej nie odpowiada przypadkom przewidzianym przez Kodeks cywilny i inne przepisy, wówczas strony mogą sporządzić ją w sposób dowolny, z zachowaniem ram prawa i zgodnie ze wspomnianą zasadą swobody zawierania umów. Najważniejszą część umowy stanowi określenie charakteru współpracy między podmiotami. Dokument powinien zawierać: • pełne informacje dotyczące stron (oraz ewentualnie dodatkowe dane do szybkiego kontaktu); • określenie celu, który strony chcą osiągnąć. To bardzo istotne, by cel ten był spójny z polityką i ogólną strategią danej firmy oraz by strony rozumiały, jaki ma być efekt współpracy; • zakres zobowiązań każdej ze stron, to znaczy lista działań, które ma podjąć każda ze stron umowy; • miejsce realizacji zobowiązania; • termin obowiązywania umowy, ewentualnie daty realizacji poszczególnych zobowiązań; • informację o tym, czy jest to umowa o stałej współpracy, czy dotycząca jednorazowego bądź kilkukrotnego współdziałania; • warunki wcześniejszego wypowiedzenia umowy; • informacje dotyczące procedury w przypadku, gdy któraś ze stron nie wywiąże się z umowy (np. dot. trybu rozwiązania sporu, sankcje etc.). Warto pamiętać, że im bardziej szczegółowa umowa, tym mniej miejsca pozostanie na interpretację w przypadku ewentualnego sporu.

Umowa o współpracę, z zagraniczną firmą czy nie, to bardzo pojemne określenie. Pod umową o współpracę bardzo często kryje się umowa B2B (czyli umowa między dwoma firmami), umowa z freelancerem umowa zlecenia, umowa o świadczenie usług, a nawet umowa o dzieło czy jakiś rodzaj kombinacji wszystkich lub niektórych tych umów. Czy jesteś ekspertem w swojej branży, rzuciłeś etat i wypłynąłeś na szerokie wody własnego biznesu, czy też masz małą lub całkiem sporą firmę :rynek się rozwija, świat się kurczy, a to oznacza umowy z firmami nie tylko z polski ale też z zagranicy. Trzeba sobie jakoś radzić i zawierać umowy z korzyścią dla siebie, zwłaszcza jeśli nie jesteś jeszcze światowym potentatem. PO CO NAM UMOWY? Pisałam już o tym tutaj, więc teraz tylko skrótowo przypominam, że w idealnym świecie gdzie płacą na czas, nie grymaszą przy odbiorze zamówienia nad którym ślęczeliśmy po nocach, a podwykonawcy z uśmiechem na ustach dowożą nam wszystko na czas, umowy byłyby niepotrzebne. Ale nie żyjemy w idealnym świecie. PISAĆ UMOWĘ SAMEMU CZY IŚĆ DO PRAWNIKA? Udało się. Znalazłeś potencjalnego klienta i teraz pora zacząć negocjować umowę. Pierwsze pytanie, co zrobić? Pisać samemu czy może iść do prawnika? Rozczaruję Cię ale jeśli jesteś freelancerem, małym przedsiębiorcą, artystą, specem od IT bez wyrobionej marki i dopiero szukasz swojego miejsca na rynku , to zapewniam Cię, że w przypadków dostaniesz wzór umowy o współpracę od potencjalnego klienta. A ten potencjalny klient jest najczęściej większą firmą niż Ty, działa na rynku dłużej od Ciebie i ma dużo większe doświadczenie niż Ty w negocjowaniu i zawieraniu tego typu umów. Niestety, nawet jeśli jesteś specem w swojej dziedzinie i zjadłeś na tym zęby to, w momencie kiedy rzuciłeś etat i poszedłeś na swoje zaczynasz niejako od „zera”. Nie stoi za Tobą żadna mniej lub bardziej znana marka. Jesteś tylko Ty sam. Jeśli natomiast jesteś „ freelancerem absolutnym”, wolnym duchem, który walczy o siebie sam i nigdy nie pracował na etacie, to podwójnie zaczynasz od zera. Zanim w ogóle będziesz roztrząsać dylemat :pisać samemu czy iść do prawnika, trzeba się będzie nauczyć analizować i negocjować cudze wzory umów. Mam nadzieję, że mój blog pomoże Wam i w analizowaniu i w pisaniu i w roztrząsaniu dylematów, więc jedziemy z tym koksem. Zaczynamy od podstaw analizy wzoru umowy przesłanego nam przez klienta. WZÓR UMOWY W PDFie, CO TERAZ? Stało się. Dostaliśmy email od potencjalnego kontrahenta. Z wypiekami na twarzy otwieramy załącznik, a tym wzór umowy w pdfie albo nie w pdfie za to tylko częściowo edytowalny, tak, żebyś mógł/mogła wpisać swoje dane na pierwszej stronie i to wszystko. Cóż , być może treść umowy jest tak fantastyczna, że uradowany wypełniasz, drukujesz, podpisujesz i odsyłasz, ale najczęściej jest dokładnie na odwrót. Albo w ogóle nie rozumiesz umowy albo rozumiesz na tyle, żeby od razu się zorientować, że ktoś tu chyba próbuje Cię wykorzystać. Ale ty walczysz o przeżycie. Klientów nie masz, jesteś pod kreską, potrzebujesz pieniędzy a to dobra firma przecież itd. itp. Łamiesz się jednym słowem. Masz wybór albo się złamiesz i ryzykujesz albo prosisz o umowę w wordzie, bo zamierzasz negocjować. Zaznaczam, że w zależności od Twojej konkretnej sytuacji każda opcja jest dobra o ile świadomie dokonałeś wyboru. Dla mnie umowy w pdfie lub umowy tylko częściowo edytowalne są nie do zaakceptowania i zaczynam się zastanawiać czy klient traktuje mnie poważnie. Jeśli druga strona prześle Ci umowę o współpracy w pdfie lub w jakiejś nieedytowalnej formie, to zachęcam do odesłania i uprzejmego poproszenia o wersję w wordzie z informacją, że zamierzasz negocjować. A jeśli się nie zgodzą? Naprawdę chciałabyś/ chciałbyś współpracować z klientem, który nie daje Ci możliwości negocjacji umowy? Zastanów się jak dalej będzie wyglądała Wasza współpraca skoro nie masz prawa głosu w sprawie tak podstawowej jak treść własnej umowy o współpracy. TREŚĆ I DŁUGOŚĆ UMOWY Złota zasada : dobra umowa powinna być krótka, precyzyjna i napisana w zrozumiały dla Ciebie sposób. KRÓTKA UMOWA CZYLI JAKA? Im dłuższa umowa tym trudniej się w niej połapać, zwłaszcza komuś, kto nie jest prawnikiem. Dlatego wszystkie regulaminy świadczenia usług bankowych, licencje na korzystanie z oprogramowania czy ogólne warunki ubezpieczenia są tak niemiłosiernie długie. Pisałam już o tym we wpisie jak zawrzeć dobrą umowę ubezpieczenia. Oczywiście to zależy od tego czym się zajmujesz, może na przykład dostarczasz bardzo skomplikowanych usług, i po prostu trzeba je dokładnie rozpisać, ale wtedy proponowałabym to zrobić w załączniku po to, żeby nie „rozwadniać” treści umowy. Pamiętaj, że im dłuższa umowa, tym łatwiej będzie drugiej stronie przemycić w niej niekorzystne dla Ciebie zapisy. Po prostu je przeoczysz. W moim odczuciu dobra umowa powinna mieć nie więcej niż 6 stron (3 kartki) plus ewentualne załączniki, ale tylko jeśli są absolutnie konieczne i obejmują czysto operacyjne albo techniczne kwestie (np. listę usług jakie będziesz świadczył, wymiary i specyfikację obrazu czy szafki jaką masz dostarczyć klientowi). W tym miejscu muszę zwrócić uwagę, że klienci z krajów „common law” typu Wielka Brytania czy Stany Zjednoczone (czyli mówiąc najogólniej wszystkich krajów anglojęzycznych gdzie źródłem prawa są orzeczenia sądowe i nie ma kodeksów i ustaw w naszym, polskim rozumieniu) mają tendencję do potwornego rozwadniania umów. Ich wzory są zazwyczaj wyjątkowo długie, co wynika z tamtejszej kultury prawnej i praktyki ichniego prawa umów. Umowom z firmami z USA i Wielkiej Brytanii poświęcę osobne wpisy, tutaj zaznaczam tylko jedno: nawet tacy klienci są w stanie się „ streścić” i bezwzględnie można i trzeba dążyć do skrócenia takiej umowy do rozsądnych rozmiarów. UMOWA POWINNA BYĆ PRECYZYJNE I NAPISANA ZROZUMIAŁYM DLA CIEBIE JĘZYKIEM Dobra umowa jest napisana w ten sposób, że wiesz o co chodzi. Wszelkie ozdobniki, zwłaszcza po łacinie, są kompletnie zbędne. Pamiętaj też, że umowa to nie wypracowanie z polskiego, nie liczy się styl tylko precyzja wypowiedzi. Jeśli czegoś nie rozumiesz, nie bój się prosić drugiej strony o wyjaśnienia i zmieniaj zapisy jeśli trzeba, tak, żeby stały się dla Ciebie zrozumiałe. Pamiętaj również, że jeżeli umowa definiuje jakieś pojęcie, to tej definicji konsekwentnie używamy w całej umowie. To ważne, żeby po pierwsze uniknąć chaosu , a po drugie zgodnie z § 2 art. 65 naszego kodeksu cywilnego „W umowach należy raczej zbadać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”. Czyli przekładając na polski, jeśli z jakichś powodów będziesz musiał pójść z kontrahentem do sądu, to zacznie się rozkładanie umowy na czynniki pierwsze. Zwykle okazuje się wtedy, że strony zupełnie inaczej rozumiały zapisy umowy. Im dłuższa i napisana bardziej skomplikowanym językiem, tym więcej punktów zaczepienia dla różnej od Twojej interpretacji kontrahenta. Im krótsza i napisana łatwiejszym językiem umowa, tym trudniej będzie drugiej stronie udowodnić przed sądem, że mogła coś rozumieć opacznie lub „ nie do końca tak” jak zapisaliście w umowie. Natomiast jeśli w umowie definiujecie, dajmy na to, „Informacje Poufne” jako informacje XYZ ale trzy artykuły niżej piszesz ni stąd ni zowąd o „Informacjach Objętych Tajemnicą” zamiast „Informacjach Poufnych” to gwarantuję Ci, że w sądzie okaże się, że druga strona kompletnie nie wiedziała o co chodzi i dlatego na przykład ujawniła swojemu podwykonawcy a Twojemu konkurentowi super ważne informacje dotyczące dajmy na to twoich podwykonawców, sposobu w jaki pracujesz czy eksperckiego oprogramowania, którego używasz. STRONY UMOWY, CZYLI Z KIM JĄ WŁAŚCIWIE ZAWIERAMY Umowę może zawrzeć tylko ktoś kto: Istnieje – zatem albo jest żywym człowiekiem albo ma tzw. osobowość prawną, czyli przepisy prawa pozwalają mu na bycie stroną umowy (żeby było weselej, prawo polskie ma jeszcze na przykład konstrukcję „ ułomnej osoby prawnej”, czyli tworu, który osobowości prawnej nie ma, ale istnieje na potrzeby zawarcia umowy – na przykład spółka jawna), Prawo zezwala mu na zawieranie umów – czyli ma tak zwaną zdolność do czynności prawnych. Żeby zawrzeć ważną i wiążącą umowę musisz najpierw potwierdzić, że Twój klient istnieje i może zawierać umowy. W Polsce to dość łatwe, bo w przypadku firm oraz osób fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą sprawdzasz: Firmy (wszystkie spółki poza spółką cywilną) – w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Można to zrobić elektronicznie a odpis z rejestru jest bezpłatny. Link do eKRS. Stowarzyszenia, inne organizacje społeczne i zawodowe, fundacje, szpitale – również w eKRS, tylko wybierasz ich rejestr Link do eKRS. Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą ( w tym każdego ze wspólników spółki cywilnej) – w Centralnej Ewidencji i Informacji o działalności gospodarczej (CEDIG). Można to zrobić elektronicznie, a odpis z rejestru jest bezpłatny. Link do CEDIG. Jeśli natomiast zawierasz umowę o współpracę z osobą, która nie prowadzi działalności gospodarczej to wystarczy, że ma skończone 17 lat, żyje i nie jest ubezwłasnowolniona. JAK SPRAWDZIĆ CZY ZAGRANICZNA FIRMA ISTNIEJE Jeśli zawierasz umowę z zagraniczną firmą lub cudzoziemcem prowadzącym działalność gospodarczą poza granicami Polski, tym bardziej musisz potwierdzić, że Twój kontrahent istnieje i może zawierać umowy. Jak to zrobić? Po pierwsze musisz mieć świadomość, że działalność gospodarcza jest w większości krajów regulowana w taki czy inny sposób z tych samych powodów co w u nas – pewność obrotu prawnego i podatki. Każdy cywilizowany kraj lubi wiedzieć kto prowadzi na jego terytorium działalność gospodarczą, chociażby po to żeby wiedzieć kogo opodatkować, a jego obywatele powinni mieć możliwość sprawdzenia tego w taki sam sposób jak Ty w KRS czy CEDIG. W każdym cywilizowanym kraju istnieją takie czy inne rejestry podmiotów gospodarczych czy spółek prawa handlowego – jednym z wyjątków są Stany Zjednoczone, którym poświęcę pewnie osobny wpis. Część rejestrów jest nie tylko prowadzona po angielsku, ale też dostępna online – na przykład ten prowadzony przez angielski Companies House, część jest dostępna tylko online lecz nie znajdziemy tam wersji angielskiej jak na przykład w czeskim rejestrze przedsiębiorców – Obchodní rejstřík. Pamiętajmy, że nawet wersja nie angielska może nam dostarczyć informacji, których potrzebujemy. Zawsze możemy ściągnąć odpis i przetłumaczyć gdyby już tak padło. W przypadku firm z Unii Europejskiej można sprawdzić online czy dana firma jest unijnym podatnikiem VAT. Ma to absolutnie podstawowe znaczenie jeśli sam jesteś podatnikiem VAT UE, ale nawet jeśli nim nie jesteś to i tak informacja z rejestru daje Ci to dodatkowe potwierdzenie, że kontrahent nie jest formą krzak. System nazywa się VIES i żeby sprawdzić kontrahenta, ten musi Ci najpierw podać swój numer unijnego podatnika VAT. Poza samodzielnym sprawdzaniem, zawsze i to powtarzam zawsze prosisz klienta o przesłanie odpisu z odpowiedniego rejestru potwierdzającego że istnieje i może zawierać umowy. Może być skan. Reakcja na Twoją prośbę dużo Ci powie o tym z kim masz do czynienia. Zapytania o to czy skan wystarczy, czy potrzebujesz notarialnego potwierdzenia albo apostyli (spokojnie, w jednym z moich kolejnych wpisów dowiesz się co to i kiedy tego potrzebujesz), to bardzo dobry znak. Twój potencjalny przyszły partner w interesach traktuje Cię poważnie. Unikanie odpowiedzi, udawanie, że nie wiadomo o co chodzi czy wreszcie oskarżanie Cię o bezczelność, bo oni są taką znaną i poważaną firmą a Ty pytasz o coś takiego – sam rozumiesz. Z tej mąki może chleba nie być. Zastanów się czy warto dalej kontynuować negocjacje. PRZEDMIOT UMOWY, CZYLI CO MAMY ZROBIĆ DLA KLIENTA Dobra wiadomość jest taka, że tutaj jesteś ekspertem. Znasz się na tym co robisz, więc z pewnością masz wiedzę, żeby precyzyjnie ustalić ze swoim klientem jakie usługi i w jakim terminie będziesz dla niego świadczył. Jak już to ustalicie, to teraz pora na wpisanie do umowy. Wpisujesz zakres usług tak precyzyjnie jak tylko się da. Jeśli wychodzi z tego cała lista, to polecam zrobić to w załączniku. Umowa nie może pozostawiać wątpliwości co będziesz robił dla swojego klient a czego nie. Jeśli usługi będziesz wykonywał partiami, to musicie dokładnie opisać w umowie do kiedy która partia ma być wykonana oraz jakie są warunki odbioru – kto, kiedy i w jaki sposób je odbierze po stronie klienta. Nad tym naprawdę trzeba się pochylić i będę jeszcze o tym pisać w kolejnych wpisach. W każdym razie na pewno zawsze potrzebujesz jakiegoś namacalnego potwierdzenia, że wykonałeś konkretną część uslug, czyli co najmniej email, jeśli nie na piśmie. W żadnym razie nic „ na gębę”. Bardzo istotne też, żeby wpisać do umowy kto ze strony klienta będzie potwierdzał, że wykonałeś część lub całość usług do których się zobowiązałeś. Pamiętaj, że jeśli ustalicie, że to będzie osoba wskazana z imienia i nazwiska, to co do zasady, tylko ta, konkretna osoba i nikt inny będzie mogła to uczynić. Pomyśl co się stanie kiedy pójdzie na urlop, zachoruje albo zmieni pracę, a ty akurat będziesz mieć coś gotwoe do odebrania. Musisz być precyzyjny, ale też elastyczny i umieć przewidywać. Pamiętaj, że jesteś ekspertem i znasz swoją branżę – wykorzystaj to! WYPŁATA WYNAGRODZENIA I WYPOWIEDZENIE UMOWY Nie muszę już chyba powtarzać, że warunki wypłaty wynagrodzenia i wypowiedzenia umowy powinny być jasne i zrozumiałe. Jeśli chodzi o wypowiedzenie, to każda umowa powinna dawać Ci możliwość jej rozwiązania za jednostronnym wypowiedzeniem. W jakich sytuacjach i w jakim terminie to już zależy od Ciebie i specyfiki świadczonych przez Ciebie usług, ale musisz mieć umownie zagwarantowane rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem. W życiu naprawdę zdarzają się różne rzeczy. Przyszłości nie przewidzisz. Oczywiście powinnaś/ -nieneś zadbać o to jak się rozliczysz z kontrahentem w wypadku wypowiedzenia umowy. Warto do dobrze przemyśleć i zapisać. Warunki wypłaty wynagrodzenia powinny być jasno określone. Za co, w jakim terminie, na jakiej podstawie (odbiór usług przez klienta, faktura/rachunek?) i w jakiej walucie. Jeśli jesteś podatnikiem VAT doradzam jasno wpisać czy kwoty wynagrodzenia w umowie są kwotami netto ( bez VAT) czy brutto. Jeśli Ty i Twój kontrahent jesteście europejskimi podatnikami VAT i świadczone przez Ciebie usługi podlegają „reverse charge” czyli zasadzie opodatkowania podatkiem VAT w kraju nabywcy usługi, wpisujesz to do umowy, żeby nie było żadnych wątpliwości. Jeśli przelewy mają do Ciebie docierać z zagranicy, warto doprecyzować w umowie czy Ty czy Twój kontrahent poniesiecie koszty takiego przelewu. Jeśli jesteś podatnikiem VAT i wiesz, że będziesz współpracował z kontrahentem dłużej niż do końca najbliższego roku kalendarzowego, powinieneś dla bezpieczeństwa wprowadzić do umowy zapis, że jeśli stawka VAT się zmieni, będziesz doliczać tę nową stawkę do wynagrodzenia. Kiedy zmienia się stawka VAT, to na ogół na wyższą. Jeśli sobie takiej klauzuli nie wpiszesz do umowy, to Twój kontrahent ma pełne prawo stwierdzić, że umówiliście się na kwotę X, z VATem Y i tyle. Jesteś przedsiębiorcą więc ponosisz ryzyko jakim jest zmiana stawki VATu, o ile się przed tym umownie nie zabezpieczysz. KTÓRA WERSJA JĘZYKOWA UMOWY JEST WIĄŻĄCA I WEDŁUG JAKIEGO PRAWA JĄ INTERPRETOWAĆ Po pierwsze jeśli zawierasz umowę z firmą z zagranicy, umowa zawsze musi mieć tez polską wersję. Chyba, że jesteś dwujęzyczny od urodzenia, wtedy i tylko wtedy możesz zrobić wyjątek. Nawet jeśli wydaje Ci się, że mówisz biegle w danym języku, jeśli nie jest to Twój język ojczysty, bezwzględnie potrzebujesz polskiej wersji. Do umowy wprowadzasz klauzulę, że „ w razie rozbieżności , umowa będzie interpretowana zgodnie z polską wersją językową”. Pamiętasz, że umowy zawiera się na wypadek wojny i jak przyjdzie co do czego to będziecie analizować nie tylko każde słowo, ale wręcz przecinek. Czy na pewno aż tak dobrze znasz obcy język, że podołasz takiej analizie? Identyczne zastrzeżenie robisz co do prawa według jakiego umowa powinna być interpretowana – wskazujesz prawo polskie. Pamiętaj, że jeśli wybierzesz prawo obce, to tak naprawdę nie masz pojęcia na co się zgodziłaś/-eś w umowie, no chyba, że znasz perfekcyjnie to obce prawo i orientujesz się w obcym orzecznictwie na temat zawierania umów. Zakładam, że jednak nie. Nie jest również dobrym rozwiązaniem pominięcie kwestii prawa według jakiego umowa będzie interpretowana. Poświęcę temu osobny wpis, ale w tym miejscu jasno zaznaczam, że w zależności od konkretnej sytuacji, milczenie na ten temat otwiera drogę do wielu prawnych rozwiązań i nawet kompletnie skrajnych interpretacji. Jeśli dojdzie do sporu Twój klient będzie mógł twierdzić, że umowa ma być interpretowana dajmy na to zgodnie z prawem kenijskim, a Ty , że z polskim i co wtedy? Pamiętaj też, że musisz się chronić tym mocniej im z większą firmą będziesz współpracował. Im większa firma tym większe fundusze i możliwości zatrudnienia dobrych prawników na wypadek sprawy w sądzie. Czy na pewno chcesz się mierzyć z niepolskimi prawnikami, w niepolskim sądzie i na gruncie kompletnie nieznanego Ci prawa? Zastanów się. JAKI SĄD BĘDZIE ROZSTRZYGAŁ SPORY Z UMOWY W umowie możesz i powinieneś zastrzec przed jakim sądem będziesz się spierał z klientem na temat umowy. W przypadku umów z zagraniczną firmą zastrzegasz, że będzie to sąd polski, właściwy dla Twojej siedziby/ adresu zamieszkania. Pamiętaj, że jeśli będziesz się spierał z kimś z dajmy na to Tajlandii i nie zastrzeżesz przed jakim sądem, to w zależności od sytuacji może Cię czekać wycieczka do Tajlandii (nie jedna) i to na Twój koszt, poza tym tajski sąd będzie prowadził postępowanie zgodnie z tajskimi przepisami nawet jeśli sobie zastrzeżesz w umowie, że wiążąca jest polska wersja językowa a umowę interpretować należy zgodnie z polskim prawem. Jeśli Twój kontrahent jest z Polski, to pamiętaj, że jeśli w umowie nie będzie zapisu na temat właściwego sądu, to o tym gdzie się sprawa będzie toczyć zadecydują przepisy kodeksu postępowania cywilnego i, w zależności od sytuacji, może się okazać, że czekają Cię wycieczki do Suwałk, a mieszkasz w Bielsku Białej. TWOJE INFORMACJE POUFNE I PRAWA AUTORSKIE W UMOWIE O WSPÓŁPRACY Uważam, że zapisy na temat informacji poufnych i praw autorskich w umowie o współpracy są na tyle istotne, iż zasługują na osobny wpis. Podejrzewam zresztą, że na jednym się nie skończy. Tutaj zaznaczam tylko, że zawsze wczytujesz się ze szczególną troską w zapisy umowy dotyczące ochrony informacji poufnych i przeniesienia Twoich praw autorskich. Ochroną jako informację poufne powinny być bezwzględnie objęte wszelkie informacje jakie Twój kontrahent uzyska na temat Twojej firmy, podwykonawców, sposobie działania, know- how, systemów czy programów komputerowych jakimi się posługujesz. W skrócie: chronisz swoją wiedzę, produkty i sposób działania firmy przed ujawnianiem osobom trzecim bez Twojej zgody. Po pierwsze musisz precyzyjnie zdefiniować w umowie co uważasz za informacje poufne, po drugie co do zasady poza sytuacjami kiedy wymaga tego prawo, Twój kontrahent nie powinien móc ich ujawniać bez Twojej zgody i wreszcie nie powinien mieć takiej możliwości również przez jakiś okres czasu po zakończeniu waszej współpracy. Pamiętaj, że konkurencja nie śpi i poufne informacje na temat Twojej firmy czy produktów mogą być dla niej na wagę złota. Jeśli chodzi o prawa autorskie, to zależy jakiego rodzaju współprace podejmiesz, ale jeśli istnieje chociaż cień szansy, że w ramach współpracy powstanie jakiś utwór, który podlega ochronie praw autorskich, musisz co najmniej zadbać w umowie o warunki przeniesienia praw majątkowych ( a może lepsza będzie dla Ciebie licencja) i wynagrodzenie za nie wykonywanie autorskich praw osobistych. Pozdrawiam, Prawstoria

Pośród skomplikowanej materii umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami szczególne miejsce zajmują klauzule wyłączności. Same umowy z takimi zapisami zwane są różnie – umowami wyłącznymi, umowami zamkniętymi (w opozycji do umów otwartych). Ja nazywam je umowami z zastrzeżeniem wyłączności. Dlaczego tak? Ponieważ to nazwa zbliżona najbardziej do kodeksowej. Orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, powodowane działalnością różnej maści stowarzyszeń działających w interesie konsumentów (tego jakże kontrowersyjnego wątku nie rozwijam), sprawiło, iż w redagowaniu samych umów, jak i klauzul wyłączności, zaszło wiele zmian. Artykuł ten będzie o aspektach prawnych wyłączności. Nie znajdziecie tutaj porad, jak przekonać klienta, by właśnie taką umowę zawarł i jakie są jej zalety. Wyłączność w Kodeksie cywilnym Poszukując prawnych podstaw klauzul wyłączności, należy zwrócić uwagę na dwa przepisy. Pierwszy z nich to znajdujący się pośród przepisów dotyczących sprzedaży art. 550 Kodeksu cywilnego. Jego brzmienie jest następujące: Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Drugi to art. 761 § 2 dotyczący umowy agencyjnej w brzmieniu: Jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy. Pierwszy z nich był już obecny w umowach pośrednictwa w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2013 r., a to za sprawą odesłania z obowiązującego wtedy art. 180 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I choć wspomniany art. 180 ust. 3a zniknął, nadal możemy na tak rozumianą wyłączność umawiać się z klientami. Możemy też równie dobrze posłużyć się modelem wyłączności właściwym dla umów agencyjnych, choć ograniczymy w daleko idący sposób możliwość dochodzenia wynagrodzenia. Szerzej na ten temat w dalszej części artykułu. Wyłączność przed 1 stycznia 2014 r. Jak wspomniałem wyżej, przed deregulacją zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami umowa pośrednictwa mogła zostać zawarta z klauzulą wyłączności rozumianą tak, jak nakazuje to art. 550 Niestety, przepis ten często błędnie odczytywano. Utożsamiano bowiem klauzulę wyłączności z zakazem samodzielnego oferowania nieruchomości przez jej właściciela – klienta pośrednika. Istota wyłączności polega na tym, że zamawiający (klient) zobowiązuje się, iż nie będzie zawierał umów o pośrednictwo dotyczących danej nieruchomości z innymi pośrednikami. Nie oznacza to, iż wyłącza to możliwość zawarcia przez klienta umowy dotyczącej umowy bez udziału pośrednika. Zgodnie bowiem z art. 57 § 1 Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Przepisu art. 550 nie można recypować wprost do umowy pośrednictwa, jako że dotyczy on innego stosunku zobowiązaniowego – umowy sprzedaży. Należy zatem dokonać jego transmisji na potrzeby stosunku pośrednictwa. W miejsce pierwotnych stron umowy sprzedaży (wymienionych w tym przepisie), należy zatem wprowadzić strony umowy pośrednictwa, a nadto pominąć charakterystyczne dla sprzedaży elementy tego przepisu. Nie możemy zatem wyłączyć umową możliwości samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez klienta. Taki zapis będzie bezskuteczny. Możemy jednak umówić się z nim w taki sposób, by z prawa tego nie korzystał. Innymi słowy, klient obiecuje, że w czasie trwania umowy nie będzie podejmować samodzielnie prób jej sprzedaży (czy wynajęcia). W tym miejscu należy jednak poczynić pewną uwagę – o ile w umowie zawartej z przedsiębiorcą, taki zakaz będzie dopuszczalny, to umieszczanie go w umowach zawieranych z konsumentami jest ryzykowne. Rejestr Klauzul Niedozwolonych pełen jest klauzul abuzywnych o takiej treści. Dla przykładu: Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem, jak również nie może bezpośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust. 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości (bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy), chyba że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części. lub inna: Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności – innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także do niepodejmowania bez zgody i wiedzy Pośrednika jakichkolwiek rozmów, negocjacji w celu zbycia bądź zawarcia jakiejkolwiek innej umowy mającej za przedmiot Nieruchomość pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości równej wynagrodzeniu wyliczonemu odpowiednio w oparciu o zapisy § 5. fot. Piotr Dobrowolski Wyłączność po 1 stycznia 2014 r. Z braku wyraźnych regulacji, w jaki sposób należy uregulować kwestię wyłączności, postanowienia umowy dotyczące wyłączności możemy ukształtować dowolnie. Z pewnymi jednak ograniczeniami... U podstaw zawierania umów nie tylko pośrednictwa, ale i jakichkolwiek innych, leży wyrażona w art. 3531 zasada swobody umów. Zgodnie z nią: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to ni mniej, ni więcej, że – co do zasady – możemy sporządzić umowę tak, jak to ustalimy z naszym klientem, byleby nie naruszyć przepisu ustawy (np. postanowień o obrocie z konsumentami), tudzież zasad współżycia społecznego, ani też by umowa nie była sprzeczna z istotą stosunku pośrednictwa. Innymi słowy, by postanowienia w niej zawarte de facto nie czyniły z niej innego stosunku prawnego, innego typu umowy. Szczególnej staranności należy dołożyć przy redagowaniu klauzuli wyłączności w umowach z konsumentami. Ich, w sposób niezwykle silny, chronią bowiem zarówno przepisy Kodeksu cywilnego, ustawy o prawach konsumentów, ale i orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zebrane w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Umowa z zastrzeżeniem wyłączności naruszy zasady współżycia społecznego wtedy, gdy jej postanowienia będą sprzeczne z regułami uczciwości, rzetelności profesjonalnej, naruszają równowagę stron, ale i takie ingerujące w podstawowe wolności i swobody. Klauzula wyłączności zostanie uznana na niedozwoloną również wtedy, gdy będzie naruszać dobre obyczaje. Są to pewne powtarzalne wzorce zachowań, aprobowane przez daną grupę czy społeczność. To normy postępowania polecające nienadużywanie w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi ekonomicznej. Dobrym obyczajem jest, by przedsiębiorca nie wykorzystywał swej uprzywilejowanej pozycji kontraktowej będącej rezultatem stosowania przez niego jednostronnie ustalonego wzorca umowy. W szczególności oczekiwanym jest, by wzorce, którymi pośrednik posługuje się wobec konsumentów, były sformułowane w sposób jasny i niebudzący wątpliwości, zwłaszcza w odniesieniu do zapisów regulujących sankcje z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Innymi słowy – nie naruszały w sposób rażący ich interesów. Redagując zatem klauzulę wyłączności w umowie z konsumentem, należy mieć na uwadze zarówno wszelkie zakazy opisane w art. 3853 jak również dorobek orzeczniczy Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zebrany we wspomnianym Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Rejestr ten już wprawdzie nie jest aktywny (wpisywane są do niego tylko postanowienia w wyniku toczących się jeszcze postępowań wszczętych przed 17 kwietnia 2016 r.), ale stanowi przecież wskazówkę dla urzędników UOKiK, którzy w trybie administracyjnym orzekać mogą o karach za stosowanie klauzul niedozwolonych. Niezależnie postanowienie takie w procesie przed sądem cywilnym może zostać uznane za niewiążące konsumenta. Mniejszym problemem jest zawieranie umów pośrednictwa z przedsiębiorcami. Tutaj nie obowiązują opisane wyżej przepisy chroniące konsumentów. Naturalnie, klauzula wyłączności w umowie z przedsiębiorcą nie może naruszać zasady swobody umów, można jednak dopuścić takie postanowienie w zakresie wyłączności, zgodnie z którym klient zobowiąże się, że nie będzie oferował swojej nieruchomości samodzielnie przez czas trwania umowy, a wszystkie czynności w tym zakresie powierza pośrednikowi. Nie ma naturalnie przeszkód, by konstruując klauzulę wyłączności, wprost odwołać się do przepisu art. 550 Na tym również polega zasada swobody umów, że możemy korzystać z elementów kodeksowych umów nazwanych lub tworzyć własne. Napisz o wyłączności w tytule umowy Ilu pośredników na rynku, tyle pewnie wersji umów pośrednictwa. Biorąc pod uwagę te najpopularniejsze – pośrednictwo w zbyciu nieruchomości, nabyciu nieruchomości, wynajmie i najmie (mając oczywiście baczenie, że to pojęcia potoczne – skróty myślowe – instytucji wynajmu w Kodeksie cywilnym nie znajdziemy), przygotowując wersję dla przedsiębiorcy i konsumenta, a dla tego ostatniego jeszcze opcję „zawarta w biurze” i „zawarta poza biurem” (ustawowo poza lokalem przedsiębiorstwa), wyjdzie nam tych wersji kilkanaście. Pośrednicy, by nie wozić ze sobą stosu papieru (a pamiętajmy o obowiązkowych załącznikach przy umowach zawieranych z konsumentami poza biurem), próbują tworzyć uniwersalne wzorce umowne, dobre na każdą okazję. Zaznacza się tylko stosowne opcje (sprzedaż, nabycie, najem itd.) i ewentualną klauzulę wyłączności. Dlaczego taka praktyka nie jest, w mojej ocenie, najszczęśliwszą? Po pierwsze, zwracam uwagę na konieczność indywidualnego uzgodnienia zapisów umowy z konsumentem. A fakt ten będzie musiał udowodnić w ewentualnym sporze nie klient a pośrednik. Przy takiej jednej „na wszystkie okazje” umowie, jak nic mamy do czynienia z nieuzgodnionym indywidualnie z konsumentem wzorcem, czego nam robić nie wolno. Jeden z najpopularniejszych argumentów podnoszący przez uchylających się od zapłaty klientów brzmi: „Pośrednik dał mi do podpisania umowę w samochodzie, było ciemno, padał deszcz, nie widziałem, że tam jest napisane o wyłączności. Gdybym wiedział, nigdy bym takiej umowy nie podpisał”. O ile trudniej będzie klientowi upierać się przy swoim (że nic nie wiedział), jeśli już w tytule umowy (a ten jest nierzadko wytłuszczony i pisany większą czcionką) będziemy mieli zwrot „z zastrzeżeniem wyłączności”. Sprawa staje się wtedy jasna od samego początku. Dla wykazania, iż umowa została indywidualnie wynegocjowana, możemy zostawić tam wykropkowane miejsce i dopisać zastrzeżenie wyłączności odręcznie. Pośrednikowi należy się wynagrodzenie, nawet jeśli właściciel sprzedał nieruchomość sam? Ileż to razy słyszałem, że właśnie na tym polega istota wyłączności... Wynikało to między innymi z błędnej interpretacji art. 550 Powiedzmy sobie jasno – taki zapis w umowie z konsumentem nie przejdzie. Z przedsiębiorcą... być może, choć i tam miałbym wątpliwości. Sytuacja, w której pośrednik miałby domagać się wynagrodzenia od klienta, który sam znalazł nabywcę czy najemcę i samodzielnie przeprowadził transakcję, wymagałaby od tego ostatniego zapłaty za... no właśnie, za co? Jeśli klientem jest konsument, taki zapis będzie wprost naruszał przepis art. 3853 pkt. 22 zgodnie z którym: Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Innymi słowy, niedopuszczalne jest oczekiwanie zapłaty wynagrodzenia wynikającego z umowy, gdy sami nie wykonaliśmy obowiązków z niej wynikających. W tym zakresie jasno wypowiedział się Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Po przeprowadzonej w 2015 r. w Łodzi serii kontroli pośredników w wystąpieniu pokontrolnym wyłuszczył swoje poglądy na istotę wyłączności: Niedopuszczalna jest sytuacja, w której konsument musi zapłacić pośrednikowi kwotę wynagrodzenia (prowizji) przysługującego pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośrednictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik otrzymywałby bowiem wówczas od konsumenta pełne wynagrodzenie, mimo iż nie podjął się dalszych czynności zmierzających do wykonania umowy. Przywołane przykładowo klauzule umowne stwarzają taką właśnie możliwość, którą jednak należy wykluczyć z uwagi choćby na treść wspomnianego art. 3853 pkt. 22 Urząd stoi na stanowisku, że umowa pośrednictwa na wyłączność jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży (najmie, dzierżawie) nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży (najmu, dzierżawy) nieruchomości. W tym sensie kwestionowany zapis myli pojęcie pośrednictwa z pojęciem uczestnictwa pośrednika w transakcji. Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników – a zatem nie dostarczy swojej oferty innym pośrednikom, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument działając samodzielnie nie pośredniczy – nie można więc mówić o naruszeniu umowy pośrednictwa na wyłączność, gdy do zawarcia umowy głównej dochodzi bez udziału pośrednika, na skutek działań własnych konsumenta. W ocenie Urzędu wprowadzenie do umowy klauzuli, z której wynika, że samodzielna działalność dającego zlecenie nie wyłącza roszczenia pośrednika o zapłatę, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. Pogląd taki utrwalił się również w orzecznictwie innych sądów powszechnych. Dla przykładu, Sąd Rejonowy w Gdyni tak uzasadnił swój wyrok z dnia 29 września 2015 r. (I C 835/15): W ocenie sądu przyznanie zgodnie z umową wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku zawarcia umowy z nabywcą samodzielnie znalezionym przez zamawiającego (pozwaną), oznaczałoby przyznanie pośrednikowi korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę i oznaczałoby obciążenie obowiązkiem zapłaty zamawiającego, czyli pozwaną, za czynności, które sama wykonała. Przyjąć zatem należy, iż wynagrodzenie wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności należy się pośrednikowi tylko wtedy, gdy dojdzie do zawarcia umowy w wyniku starań pośrednika. Klauzula wyłączności nie uprawnia zaś do żądania wynagrodzenia w sytuacji, gdy zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika – tak, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Z powyższymi stanowiskami trudno polemizować. Jak zabezpieczyć więc swoje roszczenia, gdy klient dokona transakcji z samodzielnie znalezionym kontrahentem? O tym będzie za chwilę. Co Ci zrobią, jak Cię złapią? W przypadku przeprowadzenia kontroli i ujawnienia, że pośrednik, choćby nieumyślnie, dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 3851 § 1 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na niego w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. W tym momencie zapewne każdy próbuje przypomnieć sobie wykazaną w ostatniej deklaracji podatkowej kwotę zeszłorocznego przychodu, oblicza 10% i... Zabolało, prawda? Lepiej mieć się więc na baczności. fot. Piotr Dobrowolski Czego pośrednik może domagać się od klienta, gdy ten naruszy wyłączność? Zasadnicze dwa roszczenia pośrednika, których może dochodzić od nieuczciwego klienta, to kara umowna i odszkodowanie. Kara umowna Bodajże najpopularniejszym, ale i skutecznym sposobem zabezpieczania klauzuli wykonalności są kary umowne. Pod pewnymi jednak warunkami. Ponownie koniecznym jest, by zająć się osobno umowami z przedsiębiorcami i tymi, w których naszym klientem jest konsument. Podobnie jak przy redakcji klauzul wyłączności czy w ogóle – sporządzania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, musimy mieć na uwadze, czy postanowienia te nie naruszają w sposób rażący interesów konsumenta. Na pewno takowymi będą zapisy przewidujące zapłatę kary umownej w wysokości trzykrotnej czy dwukrotnej prowizji wskazanej w umowie. Kara umowna, co do zasady, nie powinna być wyższa niż świadczenie główne wynikające z umowy (w tym przypadku wynagrodzenie pośrednika). Silenie się zatem na groźnie wyglądające zapisy, tylko z pozoru daje poczucie bezpieczeństwa. Pierwszy lepszy sąd orzekający w sprawie uzna je za postanowienia niedozwolone. Projektując zapisy o karach umownych, należy pamiętać, by zachować równowagę stron umowy. Jeśli zastrzegamy zatem karę umowną na rzecz pośrednika, powinniśmy przyznać analogiczne uprawnienie klientowi. We wspomnianym wcześniej wystąpieniu pokontrolnym z 2015 r. UOKiK napisał tak: Niekwestionowanym jest prawo przedsiębiorców do zawierania umów pośrednictwa na wyłączność, na co zresztą wyraźnie zezwalają stosowne przepisy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie ma nic przeciwko samym zastrzeżeniom kar umownych na wypadek naruszenia przez klienta klauzuli wyłączności poprzez dokonanie transakcji z kontrahentem skierowanym przez pośrednika, lecz z jego pominięciem. Analiza decyzji UOKiK wydawanych w ostatnich latach pokazuje, iż organ ten zmierza właśnie w kierunku zagwarantowania równych praw stosunku pośrednictwa. Przykładowo, w decyzji Prezesa UOKiK nr RBG – 2/2015 z 15 stycznia 2015 r. zakwestionowano następujący zapis umowy: Umowa zostaje zawarta na okres … tj. do dn. … r. na zasadzie wyłączności, co oznacza obowiązek zawarcia transakcji wynajmu/zbycia z udziałem przedsiębiorcy z powstrzymaniem się Zamawiającego od samodzielnego /poza przedsiębiorcą/ dokonywania czynności zmierzających do zawarcia w/w umowy oczekiwanej. Zamawiający zobowiązuje się nie podejmować bezpośrednio ani pośrednio żadnych działań, które by naruszyły wyżej określoną zasadę wyłączności. Prezes UOKiK uznał jednak, że powyższą sytuację można uzdrowić, redagując klauzulę wyłączności w następujący sposób: Umowa zostaje zawarta na okres … tj. do dnia … r. na zasadzie wyłączności, co oznacza, że Zamawiający oddaje przedmiotowy obiekt w pośrednictwo tylko wskazanemu w tej umowie Przedsiębiorcy. Warto zwrócić uwagę, jakiemu uproszczeniu uległ ten zapis. Co więcej, taka treść w zupełności wystarcza. Kwestię kary umownej potraktowano natomiast tak, iż nakazano zapis: Naruszenie przez Zamawiającego zasady wyłączności skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez Zamawiającego kary umownej w wysokości wynagrodzenia, tj. … zł uzupełnić o kary umowne zastrzeżone na rzecz klienta: W sytuacji odmowy obsługi oczekiwanej transakcji przez Przedsiębiorcę, zapłaci on Zamawiającemu karę umowną w podwójnej wysokości uzgodnionego wyżej w pkt. 2 wynagrodzenia, tj. … zł (słownie: zł …). Odmowa obsługi umowy oczekiwanej przez Przedsiębiorcę skutkować będzie obowiązkiem zapłaty Zamawiającemu kary umownej w podwójnej wysokości kary przewidzianej od Zamawiającego dla Przedsiębiorcy, tj. … zł (słownie: zł …). Niepodjęcie w ciągu 7 dni przez Przedsiębiorcę działań reklamowo-marketingowych – z jego winy umyślnej – skutkować będzie obowiązkiem zapłaty Zamawiającemu kary umownej w podwójnej wysokości kary przewidzianej od Zamawiającego dla Przedsiębiorcy, tj. ... zł (słownie: zł ...). Co rzuca się w oczy, to fakt, iż Prezes UOKiK dopuszcza nałożenie na pośrednika kary umownej w wysokości dwukrotnie wyższej, niż ta, którą klient miałby zapłacić pośrednikowi. Odszkodowanie Jeśli nie chcemy ryzykować wprowadzenia do umowy pośrednictwa kary umownej za naruszenie zasady wyłączności, pozostaje nam roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu nieprawidłowego wykonania zobowiązania. Podstawą takiego roszczenia będzie art. 471 zgodnie z którym: Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Szkoda pośrednika może obejmować poniesione wydatki na czynności z zakresu pośrednictwa, jak również utracone korzyści – spodziewany zysk, czyli wynagrodzenie, jakie otrzymałby pośrednik, gdyby klient nie zawarł umowy z innym pośrednikiem. Pamiętać należy jednak, iż szkodę należy udowodnić. Musimy zatem wskazać sądowi jej sprawcę – klienta, następnie jego działanie lub zaniechanie (np. zawarcie umowy pośrednictwa z inną osobą, w wyniku czego nieruchomość została sprzedana innemu niż przez nas wskazanemu kontrahentowi) oraz tzw. adekwatny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem klienta a powstaniem szkody. Ponadto, konieczne będzie wskazanie dowodów na poparcie naszych twierdzeń i żądań (dokumenty, świadkowie). Co zrobić, żeby zarobić? Rozwiązanie tego dylematu tkwi w sposobie wynagradzania pracy pośrednika, jaki został opisany w umowie. Jeśli umówimy się bowiem na wynagrodzenie prowizyjne wyrażone jako procent ceny transakcyjnej (ze wszystkimi konsekwencjami i wadami tego rozwiązania, o czym innym razem), a klient znajdzie kontrahenta samodzielnie, istnieje ryzyko, że nie zarobimy nic. Tym gorzej, jeśli nieruchomością opiekowaliśmy się przez rok, ponieśliśmy koszty marketingu, dojazdów w celu prezentacji itd. Z pomocą przyjdzie tu zmiana podejścia do kwestii ustalania wynagrodzenia. A gdyby tak umówić się z klientem na stałą, niewielką opłatę ryczałtową za każdy miesiąc obsługi oferty? Wystarczy na pokrycie bieżących kosztów, a w przypadku znalezienia kontrahenta i doprowadzenia transakcji do szczęśliwego końca pobierzemy premię za sukces. Albo po prostu wycenić poszczególne usługi (opis nieruchomości, dokumentację fotograficzną, wirtualny spacer, każdorazową wizytę z klientem itd.). Klient zapłaci wtedy za to, co faktycznie wykonaliśmy. Zabezpieczamy się zatem przed sytuacją, w której poświęcony czas, energia i zainwestowane środki nie przynoszą owocu w postaci wynagrodzenia. Unikałbym natomiast zapisów, które wyłączność będą traktować tak, jak chce tego wspomniany art. 761 § 2 Przepis ten wskazuje bowiem, iż wynagrodzenie należne jest wtedy, gdy „w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem”. Zrobilibyśmy w ten sposób prezent nieuczciwym klientom. Wystarczyłoby bowiem poczekać z transakcją, aż upłynie czas, na jaki została zawarta umowa pośrednictwa. Takie praktyki nie należą zresztą do rzadkości. Odwołując się do wspomnianego przepisu art. 761 § 2 wzmocnilibyśmy znacząco pozycję klienta swoim kosztem. Systemów wynagradzania możemy wymyślać co nie miara, powyższe to jedynie przykłady, jak można zabezpieczyć interesy pośrednika w umowach z klauzulą wyłączności. Ale nie tylko. Sprawdzą się równie dobrze w tzw. umowach otwartych. Kształtowanie wynagrodzenia pośrednika to zresztą temat na osobny artykuł... Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych. Piotr Dobrowolski - Radca prawny, specjalista z zakresu prawa nieruchomości. Ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu na kierunkach związanych z pośrednictwem, zarządzaniem, inwestowaniem i wyceną nieruchomości. Współpracuje ze środowiskiem pośredników w obrocie nieruchomościami. Doradza w procesach inwestycyjnych, prowadzi audyty nieruchomości. Od 12 lat związany z Wielkopolskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Umowa pośrednictwa na wyłączność. Kiedy nie zapłacisz prowizji pośrednikowi? Jednym z typów umów pośrednictwa jest tzw. umowa pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności, inaczej zwana również umową pośrednictwa zamkniętą w opozycji do tzw. otwartych umów pośrednictwa, które nie zawierają klauzuli o art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zezwalał pośrednikom w obrocie nieruchomościami na zawieranie umów pośrednictwa na wyłączność, został uchylony z dniem r. na mocy art. 8 pkt 8) ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów ( 2013 poz. 829). W praktyce umowy takie mogą być dalej zawierane w związku z obowiązującą na mocy art. 3531 Kodeksu cywilnego zasadą swobody umów: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Umowa o pośrednictwo może zostać zawarta z zastrzeżeniem wyłączności, jednak respektując przepis art. 3531 Kodeksu cywilnego, taka umowa nie może być sprzeczna z istotą stosunku pośrednictwa, ani też nie może sprzeciwiać się ustawie i zasadom współżycia wyłączności w umowie pośrednictwa będzie zwykle nawiązywać do treści art. 550 Kodeksu cywilnego, jak czynił to dotyczący umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami uchylony art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce z art. 550 KC: Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Nie ma przeszkód, aby klauzula wyłączności odwoływała się, czy nawiązywała do przepisu art. 550 KC, przy czym należy pamiętać o obostrzeniach związanych z zasadą swobody tym kontekście, nie jest dopuszczalne aby w umowie pośrednictwa wyłączyć możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez klienta. Byłoby to niezgodnie z przepisem art. 57 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Natomiast dopuszczalne będzie wprowadzenie zapisów zobowiązujących klienta, aby w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność nie podejmował samodzielnie prób jej sprzedaży. Nie dotyczy to szczególnych sytuacji, czyli umów których drugą stroną są konsumenci, a więc osoby fizyczne zawierającymi z przedsiębiorcami umowy niezwiązane bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 Kodeksu cywilnego). W umowie pośrednictwa, której stroną jest konsument zapisy zobowiązujące klienta-konsumenta, aby w czasie obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność nie podejmował samodzielnie prób sprzedaży nieruchomości, mogą zostać uznane za klauzule myśli art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego: Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Przepisy ten ma w swoim zamiarze ochronę konsumenta, jako słabszej strony stosunku prawnego nawiązanego umową. Jeśli prawa konsumenta ukształtowane zapisem zawartym w umowie są sprzeczne z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszają jego interesy, wówczas mogą zostać uznane za niedozwolone postanowienia Rejestrze klauzul niedozwolonych można odnaleźć klauzule umowne zakwestionowane w umowach pośrednictwa na wyłączność. Za niedozwolone uznano postanowienia umów pośrednictwa na mocy których pośrednik byłby uprawniony do wynagrodzenia (prowizji), w sytuacji gdy zamawiający-konsument znajdzie klienta na własną rękę. Przykładowo, uznano następujące postanowienie umowne za niedozwolone: Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem jak również nie może bezpośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust. 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości (bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy), chyba że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części.(numer postanowienia: 4295, sygn. akt: XVII AmC 600/12, data wyroku: 2012-09-21, data wpisu: 2013-02-22, link do rejestru) Inną klauzulą wpisaną do Rejestru klauzul niedozwolonych jest: Pośrednik zachowuje prawo do całości wynagrodzenia także, w przypadku, gdy: a) Zamawiający podpisze w trakcie obowiązywania niniejszej umowy umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży lokalu bez udziału pośrednika(numer postanowienia: 5994, sygn. akt: XVII AmC 9768/12, data wyroku: 2013-08-29, data wpisu: 2015-02-20, link do rejestru) Kolejna klauzula niedozwolona, jaka znalazła się w rejestrze, dotycząca wyłączności: Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.(numer postanowienia: 1656, sygn. akt: XVII AmC 297/07, data wyroku: 2008-04-09, data wpisu: 2009-09-21, link do rejestru) Ponadto, uznano za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów praktykę stosowaną przez pośrednika polegającą na stosowaniu przez przedsiębiorcę we wzorcu umownym umowy pośrednictwa postanowienia o treści: „Wyłączność: Oznacza to, że Zamawiający, w czasie trwania umowy, nie może zawrzeć innej umowy pośrednictwa w sprzedaży (zbyciu) nieruchomości, a wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy oczekiwanej Zamawiający zobowiązuje się wykonać za wiedzą lub przy udziale Przedsiębiorcy, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z nabywcą. Zamawiającemu przysługuje prawo oferowania przedmiotu sprzedaży nabywcom, jednakże strony będą traktowały tę ofertę jako złożoną przez Przedsiębiorcę (klauzula wyłączności)”(decyzja Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Delegatura UOKiK w Gdańsku, RGD. 22/2012 z dnia r. link do decyzji) W ocenie Prezesa Urzędu prawidłowa wykładnia wskazanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż odpowiednie zastosowanie do umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami art. 550 oznacza dla zamawiających-konsumentów wyłącznie zakaz zawierania kolejnych umów pośrednictwa z innymi podmiotami trudniącymi się tego rodzaju pośrednictwa oznacza bowiem jedynie zobowiązanie zamawiającego do niewiązania się analogiczną umową z innymi pośrednikami w zakresie oferty dotyczącej tej samej nieruchomości. W konsekwencji, roszczenie pośrednika o wynagrodzenie z tytułu takiej umowy powstaje tylko w przypadku transakcji z kontrahentem skojarzonym przez pośrednika, a nie z jakimkolwiek tym kontekście swoją aktualność zachowują wyroki w sprawach dotyczących wynagrodzenia pośrednika wynikającego z umowy pośrednictwa na wyłączność wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z r., I ACa 249/09, POSAG 2010/1, poz. 50, w którym sąd ten orzekł, iż uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której była mowa w uchylonym obecnie art. 180 ust. 3a w zw. z art. 550 nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami zapatrywania można odnaleźć w analizie nowszego orzecznictwa. Przykładowo: „Klauzula wyłączności nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli do sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego„(wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia r., sygn. akt: I Ca 468/13)„Zgodzić należy się z powodem, że zawieranie umów pośrednictwa na wyłączność jest dopuszczalne. Jednakże „decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku” (wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia r., sygn. akt: II Ca 653/14, w którym Sąd zacytował pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia r., sygn. akt: I CK 270/04) Zgodnie z powyższymi wyrokami, nie zawsze pośrednik będzie uprawniony do żądania zapłaty prowizji wynikającej z zawartej umowy pośrednictwa. Szczególna pozycja konsumenta daje tu o sobie znać. Niemniej jednak również w obrocie profesjonalnym, gdzie stroną umowy pośrednictwa są podmioty prowadzące działalność gospodarczą, powyższe zasady rozumienia klauzuli wyłączności w dużej mierze zachowują swoją aktualność. Skoro umowa pośrednictwa należy do umów dwustronnych (tzw. synallagmatycznych), to pośrednik nie będzie uprawniony do prowizji w sytuacji gdy nie wykonał swojego zobowiązania z umowy pośrednictwa, a do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wyłącznie w wyniku działań sprzedającego. PRAWNIK OD UMÓW POŚREDNICTWA. KANCELARIA SPECJALIZUJĄCA SIĘ W UMOWACH KLIENTÓW AGENCJI NIERUCHOMOŚCI W SPORACH SĄDOWYCH NA TERENIE CAŁEGO KONSULTACJI PRAWNYCH. umowa pośrednictwa na wyłączność prawnik umowa pośrednictwa na wyłączność klauzule niedozwolone wynagrodzenie pośrednika po rozwiązaniu umowy jak wycofać się z umowy z pośrednikiem nieruchomości umowa na wyłączność a sprzedaż bezpośredniapotrzebujesz pomocy prawnej – skontaktuj się z nami:tel.: 502-619-281e-mail: kancelaria@ W ZAKŁADKĘ KONTAKTLUB UŻYJ FORMULARZA KONTAKTOWEGO:

Kiedy postanowimy skorzystać z profesjonalnej pomocy przy sprzedaży domu czy mieszkania, pierwszym krokiem, jaki wykonamy, powinno być podpisanie umowy pośrednictwa. Chociaż każde biuro opracowuje swój własny wzór umowy, nie oznacza to wcale, że otrzymamy gotowy formularz, na którym brakuje tylko naszego podpisu. Pewne elementy umowy są stałe i niezbędne, ale niezależnie od tego, czy będzie ona otwarta czy na wyłączność mamy prawo i możliwość precyzyjnie ustalić zasady i warunki współpracy. W artykule wyjaśnimy, czym się różni umowa na wyłączność od otwartej i na co zwrócić uwagę przy ich podpisywaniu. Dlaczego warto skorzystać z usług pośrednika nieruchomości? Zanim przedstawimy różnice między wyłącznością a umową otwartą, spójrzmy, kto bierze udział w procesie i jakie ma oczekiwania: sprzedający chce sprzedać nieruchomość szybko, bezproblemowo i zyskać jak najwięcej, kupujący chce kupić bezpiecznie, w korzystnej cenie i również bez problemów, pośrednik ma im to ułatwić, a za swoją pracę oczekuje wynagrodzenia. Gdzie spotykają się interesy wszystkich stron? Gdy próbujemy sprzedać nieruchomość samodzielnie, po pierwsze angażujemy emocje, które wiążą nas z nieruchomością, po drugie może nas kusić wskazanie wyższej ceny na wypadek ewentualnych negocjacji (co wydłuży czas poszukiwania kupca), po trzecie możemy niedoszacować wartości nieruchomości i sprzedać szybko, ale stracić. Pośrednikowi, który najczęściej reprezentuje sprzedającego, zależy na tym, aby jak najszybciej znaleźć kupującego, który zapłaci możliwie korzystną cenę. Od tego zależy jego prowizja. Przy wycenie uwzględnia więc sytuację na rynku oraz stan i standard nieruchomości. Dla kupującego z kolei umowa pośrednictwa kupna to pewność, że spełnione będą wymogi formalno-prawne, a to stanowi najczęstszą obawę przy zakupie nieruchomości bez pośredników. Oszacowanie wartości nieruchomości (pośrednik nie dokonuje faktycznej wyceny, tym zajmuje się wyłącznie rzeczoznawca majątkowy) i formalności to jednak tylko część usługi pośrednika. Dla kogoś, kto zajmuje się tym zawodowo to w zasadzie działania rutynowe. To co najtrudniejsze, to znaleźć zainteresowanych zakupem i ich do niego przekonać. W tym momencie zarówno dla pośrednika jak i dla klienta ma już znaczenie, czy zawarta będzie umowa otwarta czy na wyłączność. Dlaczego? Przyjrzyjmy się, jakie zadania do wykonania ma pośrednik: sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości zgromadzenie niezbędnej dokumentacji wycena nieruchomości przygotowanie nieruchomości do sprzedaży przygotowanie ogłoszenia działania marketingowe zmierzające do szybkiego znalezienia kupującego kontakty z zainteresowanymi (telefony, maile) prezentacja nieruchomości potencjalnym kupującym finalizacja, czyli ponownie niezbędne formalności ewentualnie pomoc w uzyskaniu kredytu dla kupującego. Umowa na wyłączność vs umowa otwarta W przypadku umowy otwartej, gdy w procesie bierze udział kilku pośredników, zapłatę otrzyma tylko ten, który sprzeda lub wynajmie daną nieruchomość. Zaangażowanie każdego z nich w przygotowanie i promocję obsługiwanej oferty jest więc z oczywistych względów niższe. Agent pracujący na umowach otwartych swoje siły i środki kieruje raczej na szukanie ofert dla kupujących, niż na szukanie kupujących do danej oferty. Niby niewielka różnica, ale z punktu widzenia sprzedającego dość istotna. Umowa na wyłączność zobowiązuje pośrednika do podjęcia wszelkich możliwych działań prowadzących do sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości, a jednocześnie daje mu gwarancję, że gdy rzetelnie wykona swoją pracę, to otrzyma za to zasłużone wynagrodzenie. Zatem chętniej zorganizuje home staging czy profesjonalną sesję fotograficzną, zamówi baner i reklamy, czy przeznaczy sobotę na dzień pokazowy i prezentację nieruchomości zainteresowanym. Czym jest umowa na wyłączność? To umowa, która gwarantuje prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości tylko temu pośrednikowi, z którym ją zawarto. To ważne. Chodzi o prawo do pośrednictwa nie o samą sprzedaż. Innymi słowy, nie ma możliwości zawarcia umów na wyłączność z kilkoma biurami, ale nie oznacza to, że nie można dokonać sprzedaży bez pośrednika. Mogą być co prawda pewne ograniczenia, ale o tym za chwilę. Zacznijmy od przepisów to regulujących. Umowa na wyłączność a kodeks cywilny Definicja umowy na wyłączność jako taka nie została określona w przepisach, ale jej kwestię precyzują dwa artykuły Art 550. Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Art 761. Jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy. Czy umowa na wyłączność = prowizja dla agenta? Dla laika zapisy kodeksowe są dość skomplikowane i pewnie pierwsze, co jest w miarę zrozumiałe i budzi wątpliwości, to prawo do żądania zapłacenia prowizji nawet wówczas, gdy sami znajdziemy kupującego. To jedna z najczęstszych obaw przed zawieraniem umów na wyłączność, ale nie do końca jest uzasadniona. Oczywiście, pośrednik ma prawo zabezpieczyć w pewien sposób wynagrodzenie za wykonaną pracę, ale to nie jest równoznaczne z koniecznością zapłacenia mu prowizji, gdy do sprzedaży dojdzie bez jego udziału. Zasady wynagrodzenia agenta powinny być zatem precyzyjnie określone w umowie, ale zgodnie z treścią art. 3531 kodeksu cywilnego: Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Elementy umowy na wyłączność Każda umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, zawierać informacje o wyłączności i zostać podpisana przez obie strony. Powinna również zawierać zgodę na przetwarzanie danych osobowych oraz klauzulę dotyczącą właściwej miejscowo jurysdykcji (czyli po ludzku mówiąc, do którego sądu należy się udać w przypadku sporu). W każdej umowie pośrednictwa (zarówno wyłącznej, jak i otwartej) powinny się znaleźć elementy stałe, czyli: określenie stron umowy - dane klienta, dane pośrednika (opcjonalnie z numerem licencji) przedmiot umowy - dane nieruchomości (właściciel, adres, metraż, itp.) cel umowy - sprzedaż, wynajem czas jej obowiązywania - najczęściej określony (zwykle 3-6 miesięcy) lub nieokreślony upoważnienie dla pośrednika do podejmowania czynności w imieniu zlecającego zakres zobowiązania obu stron kwestia wynagrodzenia pośrednika Dwa ostatnie punkty budzą najwięcej obaw i wątpliwości ze strony kupujących. Na jakie zapisy w umowie na wyłączność zwrócić uwagę Zobowiązania stron Określenie, jakie obowiązki nałożone są na obie strony jest istotne, gdyż to będzie podstawą do ewentualnych roszczeń. Po stronie zamawiającego usługę najczęściej leży dostarczenie wymaganych dokumentów, dbanie o to, aby w okresie obowiązywania umowy nieruchomość nadawała się do pokazywania zainteresowanym, czy poinformowanie pośrednika o terminie podpisania umowy notarialnej. Po stronie pośrednika z kolei zwykle dość precyzyjnie opisane są działania, które zobowiązuje się podjąć w celu realizacji umowy, a zatem czy w ramach usługi przewidziany jest home staging, w jaki sposób będzie promowana oferta, na jakich zasadach będzie odbywała się prezentacja nieruchomości, ale również sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, czy załatwienie kwestii notarialnych. Zapisy traktujące o sposobie wynagrodzenia pracy pośrednika Kwestie finansowe, czyli określenie wysokości wynagrodzenia pośrednika i warunków, na jakich będzie wypłacone, ale również jakie opłaty dodatkowe będą wymagane w trakcie procesu to niezbędne zapisy umowy. W tym miejscu warto doprecyzować nie tylko w jakiej wysokości prowizję otrzyma pośrednik za sfinalizowanie sprzedaży, ale też jak będzie wyglądało rozliczenie w przypadku, gdy zamawiający znajdzie kupującego samodzielnie. Prawo nie zezwala na wymaganie w tym przypadku zapłacenia pośrednikowi prowizji, jednak w sytuacji gdy podjął on działania, do których zobowiązał się w umowie, ma prawo oczekiwać zapłaty za te czynności. Warto również wskazać, jakie opłaty dodatkowe mogą być wymagane np. przez urzędy. Wypowiedzenie umowy na wyłączność Gdy umowa jest zawierana na czas określony, przestaje obowiązywać w momencie jego upłynięcia. W przypadku gdy umowa zawierana jest na czas nieokreślony, warto ustalić zasady jej rozwiązania, okres wypowiedzenia oraz wspomniane wyżej kwestie finansowe. Inaczej będzie to bowiem wyglądało, gdy do jej wypowiedzenia zmusi klienta sytuacja losowa (np. pożar, problemy zdrowotne czy globalna pandemia), a inaczej, gdy któraś ze stron nie będzie się wywiązywała z ustalonych zobowiązań (np. pośrednik wyjedzie na miesięczne wakacje i przestanie odbierać telefon albo sprzedający będzie utrudniał prezentację mieszkania). W tym miejscu również warto ustalić, czy i na jakich warunkach można umowę przedłużyć oraz co w sytuacji, gdy do sprzedaży nieruchomości dojdzie już po jej zakończeniu, ale na skutek działań podjętych przez pośrednika. Kary umowne i odszkodowania Wbrew pozorom zwykle nie są one zbyt rygorystyczne dla zamawiającego, gdyż dość łatwo przekroczyć cienką granicę między zabezpieczeniem interesu pośrednika, a naruszeniem interesu klienta. Kodeks cywilny i ogólnie rzecz biorąc prawo chroni konsumentów jako stronę słabszą, która nie ma do czynienia na co dzień z przepisami, przez co wszelkie zapisy naruszające jej interesy są interpretowane na korzyść zamawiającego, a klauzule abuzywne (czyli zapisy niedozwolone) dyskwalifikują całą umowę. Nie można zatem ustalać sankcji finansowych za naruszenie warunków umowy tylko na jedną stronę, nie mogą też być one zbyt wygórowane. Nie jest dozwolone żądanie zapłacenia prowizji w sytuacji, gdy do sprzedaży dojdzie bez udziału pośrednika. Może on zastrzec konieczność zapłacenia mu odszkodowania za wysiłek włożony w rzetelne wykonanie umowy i poniesione już koszty oraz z tytułu utraconego wynagrodzenia. W drugą stronę, jeśli wskutek działań pośrednika ucierpi interes zamawiającego, również ma on prawo do odszkodowania. Warto tu podkreślić, że pośrednik jest zobowiązany posiadać polisę OC, która powinna być załącznikiem do umowy. Wady i zalety umowy na wyłączność Rozwiązaliśmy już mamy nadzieję największe obawy związane z umową na wyłączność, pora więc przedstawić jakie plusy i minusy ma ta forma współpracy z pośrednikiem nieruchomości. Zacznijmy od wad, bo ich jest zdecydowanie mniej niż zalet. Wady umowy na wyłączność Pierwszą jest pewnego rodzaju uwiązanie określone czasem trwania umowy, które nie pozwala skorzystać z usług innego pośrednika nawet wówczas, gdy nasz nie wywiązuje się ze zobowiązań. Przed tym jednak powinny zabezpieczyć nas zapisy w umowie. Druga wada to to, że nawet jeśli uda nam się znaleźć kupującego na własną rękę i nie będziemy wówczas zobowiązani do zapłacenia prowizji pośrednikowi, ma on prawo oczekiwać zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie i promocję oferty. To uczciwe, niemniej jednak warto doprecyzować tę kwestię w umowie. Zalety umowy na wyłączność Najważniejszą jest pełne zaangażowanie pośrednika, który wie, że to od niego zależy sukces transakcji i że to on otrzyma wynagrodzenie za włożony wysiłek. To skutkuje przede wszystkim uzyskaniem wyższej ceny i szybszą sprzedażą. Szansa na uzyskanie wyższej ceny niż przy sprzedaży samodzielnej wynika z tego, że pośrednik zna rynek i potrafi odpowiednio wycenić nieruchomość. Nie wiążą go emocje, ale potrafi uzasadnić wyższą cenę, poprzez podkreślenie zalet nieruchomości i korzyści z nich wynikających. W sytuacji, gdy pośrednik nie bierze udziału w wyścigu, kto pierwszy sprzeda (jak to ma miejsce przy umowie otwartej), gdzie lepsza niższa prowizja niż żadna, będzie też mniej skłonny do obniżania ceny. Bardziej atrakcyjne ogłoszenie, gdyż pośrednik wie, że pracuje na swoje wynagrodzenie, więc zadba o to, by przedstawić nieruchomość w jak najlepszym świetle nie tylko na zdjęciach i w opisie, ale np. w formie wirtualnego spaceru, czy filmu, bez obawy, że to ktoś inny zarobi na jego pracy. Większy zasięg ogłoszenia, bo pojawi się ono nie tylko w biurze, z usług którego korzystamy, ale i w większości popularnych serwisów ogłoszeniowych. Pośrednicy mają też dostęp do ogromnej bazy osób zainteresowanych kupnem i współpracują w ramach systemu wymiany ofert na zasadzie: dziś ja skieruję mojego klienta do twojej oferty, jutro ty zaproponujesz swojemu moją. Wszyscy wygrywają. Reklama celowana. Pośrednicy mają narzędzia marketingowe pozwalające kierować ofertę tylko do osób potencjalnie zainteresowanych, co z jednej strony obniża koszty promocji, a z drugiej zwiększa szansę znalezienia chętnego do zakupu. Jedna osoba do kontaktu i mniejsza dezorganizacja życia sprzedającego. Przy umowach otwartych każdy z pośredników będzie dzwonił w tej samej sprawie, każdy będzie chciał umawiać prezentacje w innym czasie. Dodatkowo odzywać się będą klienci bezpośrednio. To może być naprawdę uciążliwe i trudne do opanowania. W przypadku wyłączności cały ruch z zewnątrz przejmuje pośrednik, który kontaktuje się z zamawiającym tylko w niezbędnych sytuacjach i to on prezentuje nieruchomość zainteresowanym. Często robi to w formie dni pokazowych, aby jak najmniej komplikować życie sprzedającemu. To również bezpieczniejsze dla sprzedającego, gdy tylko jedna osoba ma klucze. Lepszy wizerunek oferty z punktu widzenia kupującego. W sytuacji, gdy ofertę obsługuje kilku pośredników, każdy z nich przygotowuje własne ogłoszenie, robi inne zdjęcia, opis, a czasem nawet wskazuje inną cenę. Osoby zainteresowane widząc kilka wersji tej samej nieruchomości, mogą się zastanawiać, co z tą nieruchomością jest nie tak, skoro na tyle sposobów próbuje się ją sprzedać. To w ich oczach obniża wartość i wiarygodność oferty (tzw. inflacja oferty) i w efekcie trudniej sprzedać nieruchomość. Czy warto podpisać umowę na wyłączność? Wymienione wyżej aspekty sprawiają, że przy umowie na wyłączność dużo łatwiej i szybciej dochodzi do finalizacji transakcji. Statystycznie oferty na wyłączności sprzedają się 5 razy szybciej niż na umowie otwartej, a uzyskana cena jest wyższa niż w przypadku umów otwartych lub sprzedaży bezpośredniej. Zatem odpowiedź na pytanie, czy warto skorzystać z usług profesjonalnego pośrednika podpisując z nim umowę na wyłączność, brzmi - warto! Pamiętajmy, że w umowie na wyłączność najważniejsza jest... umowa i indywidualne ustalenia w niej zawarte. Należy w niej wyraźnie wskazać, że jest to umowa na wyłączność, ale pamiętać, że dotyczy ona tylko prawa do pośredniczenia w transakcji. Niedopuszczalne jest ograniczenie zamawiającemu prawa do samodzielnego poszukiwania kupującego oraz wymaganie zapłaty prowizji w sytuacji, gdy do sprzedaży dojdzie bez udziału pośrednika. W umowie warto szczególnie doprecyzować kwestie finansowe oraz zobowiązania obu stron. W razie wątpliwości przed podpisaniem umowy mamy prawo je wyjaśnić, a nawet skonsultować ze swoim prawnikiem.

Symetryczna, precyzyjna, jednoznaczna i jednocześnie nie wykraczająca poza zakres współpracy – to podstawowe cechy dobrej umowy. Mówi się, że papier jest cierpliwy i przyjmie wszystko. Niemniej jednak warto zadbać, by w podpisywanych przez nas umowach nie pojawiały się absurdalne zapisy. Ich jednoznaczność ma kluczowe znaczenie w sytuacjach konfliktowych. Prędzej czy później każdy z nas staje przed koniecznością podpisania lub nawet przygotowania od zera umowy regulującej warunki współpracy: z osobą lub firmą przeprowadzającą remont mieszkania lub z innym kontrahentem – czasami jako strona zamawiająca, a czasami jako strona coś dostarczająca. Umiejętność czytania umów ze zrozumieniem przyda się także tam, gdzie teoretycznie nie mamy wpływu na ich kształt, np. w relacjach z bankami. W tym wpisie – a w zasadzie w dołączonym do niego filmie – podsumowuję moje podstawowe przemyślenia dotyczące podpisywania umów, a w szczególności rozpracowuję krok po kroku przykład bardzo złej umowy, którą przedstawiono mi do podpisania. Dla jasności: do zawarcia umowy ostatecznie nie doszło, ale pokażę Wam cały kontekst i wyjaśnię dlaczego warto unikać niektórych zapisów. Ze względu na specyfikę umowy, ten wpis przyda się przede wszystkim blogerom oraz freelancerom. Możecie jednak poszukać inspiracji, którą wykorzystacie przy weryfikacji lub konstruowaniu innych umów. Zapraszam do lektury i obejrzenia filmu 🙂 Dobra umowa współpracy, czyli o co zadbać i jak ją napisać W trakcie warsztatów “Blog Roku 2014” w marcu 2015 r. miałem przyjemność poprowadzić prezentację o tym, jak przygotować dobrą umowę współpracy i co powinno się w niej znajdować. Nie skupiałem się na tłumaczeniu na czym polega dobra umowa. Po prostu pokazałem przykład bardzo słabej umowy i rozłożyłem ją na czynniki pierwsze tłumacząc dlaczego konkretne zapisy są niebezpieczne i jak można sobie z nimi poradzić. Bardzo mocno polecam obejrzenie poniższego filmu (kliknij na nim dwukrotnie, aby powiększyć na cały ekran). Pod nim znajdziecie slajdy z mojej prezentacji (można je oglądać równolegle z filmem, aczkolwiek nie jest to konieczne). Dodatkowo zamieściłem także do pobrania treść tej słabej umowy w formacie Microsoft Word razem z moimi komentarzami. To najlepszy przykład tego, z czym przychodzi nam się spotykać w rzeczywistości. A w dalszej części wpisu przedstawiam najważniejsze kwestie omówione podczas mojego wystąpienia. Pobierz szablon: bardzo słaba umowa współpracy Poniższy dokument to autentyczna umowa, którą otrzymałem z jednej z największych agencji marketingowych współpracujących z blogerami. Umowa zawiera moje liczne poprawki i uwagi – wszystkie wprowadzone w trybie korekty Microsoft Word więc możecie obejrzeć wszystkie wersje. Miłej zabawy i obyście jak najwięcej z tego wynieśli dla siebie 🙂 Przykład bardzo słabej umowy współpracy – Microsoft Word Czytaj także: WNOP 086: Co zrobić z polisą inwestycyjną i jak odzyskać opłatę likwidacyjną? – instrukcja Po co nam umowa i co powinno się w niej znajdować? Jeśli wszystkie usługi byłyby realizowane idealnie, to niepotrzebne byłyby umowy – wszyscy mogliby zawierać dżentelmeńskie umowy ustne. Nie bez powodu mówi się, że umowy podpisuje się na tzw. “worst case”, czyli najgorszy przypadek. Oprócz optymistycznego scenariusza powinny one uwzględniać także wariant pesymistyczny, tzn. co stanie się, gdy jedna lub druga strona “zawalą”. Co powinna zawierać dobra umowa? Najlepsze jest podejście zdroworozsądkowe. Poza określeniem kto ją zawiera powinna określać przede wszystkim: Przedmiot umowy – czyli co ma być dostarczone. Zakres współpracy – czyli na czym dokładnie polegać będzie realizowana usługa lub prowadzone działania. Harmonogram – czyli kiedy nastąpi realizacja przedmiotu umowy, w jakich krokach i terminach. Prawa i obowiązki stron – czyli co komu będzie wolno, a czego nie będzie wolno, oraz czego można wymagać od danej strony umowy. Ten punkt odpowiada na dwa kluczowe pytania: co się stanie, jeśli przedmiot umowy nie zostanie dostarczony lub będzie odbiegał od definicji z umowy? Co się stanie, jeśli jedna strona umowy spóźni się z dostawą albo druga spóźni się z płatnością? Jeśli w ramach umowy przekazywane będą jakieś prawa, udzielane licencji itd., to tutaj trzeba także określić ich zakres. Zakres poufności przekazywanych informacji – czyli jakie informacje będą traktowane jako poufne i podlegać będą ochronie. W tym zakresie dochodzi najczęściej do jednostronności i próby zbyt szerokiej definicji informacji poufnych, np. że będą nimi wszystkie przekazywane w ramach współpracy informacje. Szczegółowo tłumaczę ten aspekt na nagraniu mojego wystąpienia przedstawiając przykłady absurdów związanych z nadmierną ochroną. Wynagrodzenie, zasady i terminy jego płatności – czyli odpowiedź na pytanie jak się rozliczymy za to, co zostanie dostarczone. 🙂 Wskazanie osób kontaktowych – czyli osób, które będą upoważnione do nadzoru nad prawidłową realizacją umowy po obydwu stronach. Cechy dobrej umowy Jakie cechy powinna posiadać dobra umowa? Najważniejsze z nich wymieniam poniżej: Precyzyjna – dokładnie opisująca zakres i przedmiot współpracy. Co się wydarzy? Kiedy? A jeśli się nie wydarzy, to co wtedy? Jak będziemy weryfikować poprawność dostarczenia usługi? Oczywiście warto być jednocześnie precyzyjnym i oszczędnym, tzn. nie deklarować zbyt wiele. Przykładowo: jeśli jesteśmy blogerem i kontrahentowi wystarczy wyłącznie publikacja wpisu na blogu w konkretnym terminie, to nie musimy precyzować, że wpis będzie miał X znaków, zawierał X linków do strony firmy itp. Jednoznaczna – to oznacza, że umowa nie stwarza pola do interpretacji jej treści na różne sposoby. Jeśli jakiś zapis mógłby być potraktowany niejednoznacznie, to należy go doprecyzować i zawęzić. Symetryczna – chroniąca w równym stopniu interesy stron. I nie ma znaczenia czy podpisujemy umowę z równorzędnym nam partnerem, czy z dużą firmą, wielokrotnie przerastającą nas wielkością i wolumenem obrotów. Mamy prawo walczyć, by nasz interes chroniony był umową w takim samym stopniu, jak interes drugiej strony. Dlatego warto sprawdzać, czy zapisy umowy chronią tylko naszego kontrahenta, czy również symetrycznie chronią nas, gdy to kontrahent nie wywiąże się ze swoich obowiązków. Jeśli kontrahent próbuje nałożyć na nas za coś karę, to walczmy o to, by symetrycznie on także zobowiązany był do poniesienia kosztów kary umownej, w przypadku, gdy nie dochowa swoich obowiązków. Nie wykraczająca poza zakres współpracy – umowa powinna precyzować tylko te zagadnienia, które bezpośrednio związane są z zakresem realizowanej współpracy. Jeśli uznamy, że jakieś wymogi bądź obostrzenia nie mają rzeczywistego związku z przedmiotem umowy i nie są niezbędne dla jego poprawnej realizacji, to należy je śmiało usuwać. 🙂 Zgodna z prawem – to rozumie się samo przez się. Tu może przydać się pomoc prawnika – właśnie po to, by wyłapać niepożądane lub niedozwolone zapisy. Przykładowo: jeśli klient opóźnia się z płatnością faktury, to nie mamy prawa podwyższyć mu wynagrodzenia za usługę. Usługa ma swoją cenę i klient może co najwyżej zapłacić nam odsetki urzędowe (aktualnie są one w śmiesznej wysokości). Ale można tu zastosować, np. konstrukcję polegającą na tym, że płatność uiszczona do dnia X jest objęta standardowym rabatem w wysokości 50%. Jeśli jednak klient nie dotrzyma terminu, to zapłaci 2x tyle za tę samą usługę. Oczywiście wcześniej trzeba uzyskać akceptację klienta dla takiego sposobu rozliczenia. Zgodna z ofertą i innymi ustaleniami – dlatego właśnie lubię precyzować wszystkie ustalenia pisemnie jeszcze zanim usiądę do napisania umowy. Jeśli wysyłaliśmy ofertę, która została zaakceptowana, to umowa konstruowana powinna być na podstawie zapisów tej oferty. Tu od raz dochodzimy do wniosku, że w zasadzie dobra umowa ma swoje korzenie w dobrej ofercie. Jeśli coś jednak doprecyzowaliśmy lub zmienialiśmy w toku negocjacji – np. prowadzonych słownie, to warto mieć ich podsumowanie w formie pisemnej notatki. Dobrą praktyką jest wysyłanie e-mailem ustaleń wynikających z negocjacji wkrótce po ich zakończeniu. Taka “podkładka” może się bardzo przydać, gdy pomiędzy dokonaniem ustaleń a pracami nad umową, mija dużo czasu. Poradnik jak zarabiać na blogu i współpracować z firmami Jeśli jesteś blogerem i szukasz kompleksowej wiedzy o tym, jak komercjalizować bloga i współpracować z firmami, to wszystkie moje przemyślenia na ten temat zebrałem na specjalnej stronie. Znajdziesz tam szablony ofert, podpowiedzi jak wyceniać swoje usługi, szablon umowy, a także zapis moich wystąpień i podcastów dotyczących tematyki blogowania. Zapraszam do „Poradnika jak zarabiać na blogu”. Kto powinien napisać umowę? Spotykam się często z błędnym przekonaniem, że to prawnicy powinni pisać umowy. Moje doświadczenia mówią, że to bardzo zły pomysł. Nie umniejszając niczego prawnikom, to nie jest ich rolą pełne rozumienie istoty usługi, która jest dostarczana w ramach umowy. Co więcej – zakładanie, że prawnik będzie potrafił odzwierciedlić w umowie istotę relacji biznesowej lepiej niż my, jest założeniem błędnym (zdarzają się wyjątki, ale nadal są to wyjątki). W przypadku prostych umów na dostawę konkretnych usług, czy umów sprzedaży, absolutnie nie jest wskazane angażowanie prawnika do ich pisania. To my najlepiej wiemy co ma być dostarczone. I to my znamy wszelkie okoliczności i niuanse, jak również potrafimy przewidzieć konsekwencje. I to my powinniśmy spróbować je opisać najlepiej jak potrafimy. Rolą prawnika przy takich prostych umowach jest zweryfikowanie, czy zapisy, które wprowadziliśmy, nie stoją w sprzeczności z prawem, czy mają moc prawną (czy są skuteczne) oraz czy przypadkiem nie zastosowaliśmy np. niedozwolonych klauzul (my lub nasz kontrahent). I do tego powinniśmy ograniczyć rolę prawnika. Uwierzcie, że w ten sposób powstają dużo prostsze i bliższe rzeczywistości umowy. U niektórych prawników zaobserwowałem także manierę, która wynika z dobrych intencji, ale nie zawsze przynosi zamierzony efekt – próbując zabezpieczyć interes zleceniodawcy potrafią oni nadmiernie skomplikować redagowane umowy. Przykładowo: potrafią zakres ochrony klienta posunąć do tego stopnia, że doprowadzają do absurdu – próbując chronić przed ryzykami, które nie występują w przyrodzie (nie mają zastosowania przy specyfice biznesu robionego przez strony umowy). Skutek? Przede wszystkim przedłużający się proces prac nad umową a niekiedy także doprowadzenie do patowej sytuacji, gdy po dwóch stronach znajdują się mocni zawodnicy. Wniosek: Nie pozwól prawnikowi pisać pierwszej wersji umowy. Napisz ją sam i daj prawnikowi do zweryfikowania. Jeśli będziesz mieć wątpliwości – to skonsultuj konkretne punkty dokładnie tłumacząc istotę problemu. Sprawdź również: “Prąd dla Finansowych Ninja”, czyli razem z Lumi pomagamy oszczędzać pieniądze warszawiakom Definicja poufności informacji Tak, jak napisałem wcześniej, niektóre z firm mają tendencję do zbyt szerokiego definiowania zakresu ochrony informacji jednocześnie domagając się kar umownych z tytułu naruszenia poufności tych informacji. W takim przypadku zawsze warto zadbać o precyzyjne określenie, co ma być traktowane jako informacja poufna. W szczególności błędem jest domyślne traktowanie wszystkich przekazywanych informacji jako poufne – chociażby dlatego, że w praktyce trudno jest chronić wszystkie informacje, np. opowiedziany nam podczas spotkania dowcip. Podczas mojego wystąpienia podawałem przykład “testu taksówkarza”: czy zgodnie z definicją informacji poufnych zawartą w umowie mamy prawo – po usłyszeniu od pracownika naszego kontrahenta gdzie odbywa się spotkanie związane z realizowanych projektem – przekazać taksówkarzowi informację o adresie, pod który chcemy być zawiezieni. Wiele umów nie zdaje tego testu. Dlatego ja zalecam zawsze traktowanie jako informacji poufnych tylko tych informacji, które w trakcie ich przekazywania wyraźnie oznaczone zostały jako informacje poufne. Może być to oznaczenie ustne lub pisemne, ale najważniejsze jest to, że musi być. Jeśli nie będzie takiego oznaczenia, to my, jako strona umowy, nie będziemy zobowiązani do zachowania ich poufności. Co nie znaczy oczywiście, że od razu będziemy je upubliczniać. Chodzi tutaj o to, byśmy nie byli obarczani nadmiernymi i nadmiarowymi obowiązkami. Dobrze jest również czasowo ograniczyć okres, przez który zobowiązani będziemy do zachowania poufności. No i warto tu także pamiętać o symetryczności 🙂 Ja umieszczam w umowie następujące zapisy dotyczące poufności: Każda ze Stron zobowiązuje się do zachowania w poufności informacji wyraźnie oznaczonych przez Stronę drugą jako poufne. Strony ustalają, że informacja poufna może oznaczać każdą informację lub materiały, które mają lub mogą mieć wartość handlową lub inne zastosowanie w obecnej działalności Stron. Informacja poufna może oznaczać również informację, której ujawnienie bez upoważnienia może negatywnie wpłynąć na interesy Stron, a informacja taka nie została określona przez Stronę ujawniającą jako informacja nadająca się do rozpowszechnienia. Informacjami poufnymi nie będą: – informacje ogólnie dostępne w momencie ich ujawnienia; – informacje znajdujące się już w posiadaniu Strony przed ich udostępnieniem przez drugą Stronę, o ile zostały uzyskane w sposób zgodny z prawem i zgodnie z posiadaną dokumentacją; – informacje uzyskane przez Strony od osób trzecich w sposób zgodny z prawem; – informacje opracowane przez Strony niezależnie, bez wykorzystania informacji poufnej. Strony zobowiązują się nie udostępniać osobom trzecim w jakikolwiek sposób żadnych informacji poufnych uzyskanych od drugiej Strony w trakcie trwania Umowy, a także w okresie 2 lat od jej rozwiązania. Strony mogą ujawnić informację poufną osobom trzecim tylko i jedynie w takim zakresie, w jakim wynika to z prawomocnego orzeczenia sądu lub ostatecznej decyzji organu administracji, pod warunkiem, że ujawnienie takie jest obowiązkowe i że umożliwiono Stronie uzasadnioną kontrolę ujawnianej informacji przed dokonaniem ujawnienia oraz zapewniono możliwość zgłoszenia zastrzeżeń, co do faktu ujawnienia. Strony mogą wykorzystywać informacje poufne wyłącznie w celu prawidłowej realizacji współpracy podjętej na podstawie Umowy. Strony mają prawo ujawnienia faktu współpracy za zgodą drugiej Strony w swoich działaniach marketingowych po prawidłowym zrealizowaniu przedmiotu niniejszej Umowy. Bloger ma prawo do ujawnienia kwoty wynagrodzenia otrzymanego w ramach współpracy. Dobre praktyki Zdaję sobie sprawę z tego, że jako blogerowi udało mi się wypracować dosyć komfortową i unikalną pozycję. Jeśli jakaś konkretna firma chce ze mną współpracować, to… chce współpracować właśnie ze mną a to niejako pozwala mi dyktować warunki takiej współpracy. Nie zawsze jednak tak było. Jeszcze dwa lata temu nie akceptowano moich “udziwnionych” wymogów, np.: Wniesienie przedpłaty Udzielenie zgody na ujawnienie faktu współpracy oraz wysokości wynagrodzenia otrzymanego w ramach współpracy wraz z prawem do późniejszego wykorzystania marketingowego Zobowiązanie do przygotowania referencji Ograniczenie prawa do wykorzystania tworzonych przeze mnie treści – współpraca zazwyczaj ogranicza się do publikacji informacji o partnerze wpisu na blogu Brak zgody na jakąkolwiek wyłączność Na szczęście udało mi się znaleźć klientów gotowych zaakceptować moje warunki szybciej niż wyczerpała mi się cierpliwość i chęć konsekwentnego wytrwania przy tych zasadach. Chcę jednak podkreślić, że nie udałoby mi się to, gdybym nie posiadał takich spisanych zasad i gdybym nie był gotowy konsekwentnie odrzucać tych propozycji, które ich nie spełniały. A teraz samych dobrych umów Wam życzę – bez względu na obszar, w którym działacie. Pamiętajcie, że umowy podpisujecie na najgorszy możliwy scenariusz. Oby Was dobrze chroniły. I korzystając z tego, że jest to ostatni wpis przed Świętami Wielkanocnymi, życzę Wam radosnego i jednocześnie spokojnego spędzenia świąt wśród bliskich Wam osób. Oby zmartwychwstały Jezus był dla Was dobrym drogowskazem i dawał mocną wiarę w to, że dobro zawsze zwycięża i że warto się nim dzielić. Miłego dnia 🙂 Zobacz także: Optymalizacja podatkowa PIT – sprawdź na co idą pieniądze i zaplanuj jak płacić mniej podatków Zdjęcie na początku: Fotolia, NAN

Niniejszą umową Eksporter zobowiązuje się realizować zamówienia Przedstawiciela na rzeczy, znajdujące się produkcji Eksportera. W umowie strony uzgadniają kwestie transportu oraz gwarancji. POBIERZ BEZPŁATNY WZÓR: Umowa o współpracy w zakresie importu do PolskiUMOWA O WSPÓŁPRACY W ZAKRESIE IMPORTU NA RYNEK POLSKIzawarta w dniu .......................w .............................., pomiędzy:......................................... z siedzibą w .................................... przy ul. .................................. nr ............., nr KRS .................,reprezentowaną przez:...........................................,..........................................., zwaną dalej Eksporterem,a......................................... z siedzibą w .................................... przy ul. .................................. nr ............., nr KRS .................,reprezentowaną przez:...........................................,..........................................., zwaną dalej ogólne§ 11. Eksporter oświadcza, że przedmiotem jego działalności jest produkcja, sprzedaż, najem urządzeń do utrzymywania dróg i autostrad ( pługi, lemiesze, solarki etc.).2. Przedstawiciel oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą polegającą na pośredniczeniu przy zawieraniu transakcji handlowych pomiędzy podmiotami gospodarczymi polskimi i zagranicznymi, a także na sprzedaży maszyn i urządzeń. Ponadto Przedstawiciel oświadcza, że posiada głęboką i rzetelną wiedzę na temat potrzeb polskiego rynku.§ 21. Eksporter zobowiązuje się realizować złożone przez Przedstawiciela zamówienia na dostawę urządzeń do utrzymywania dróg i autostrad, zgodnie z warunkami określonymi w niniejszej umowie i w złożonym Udzielone przedstawicielstwo jest wyłączne i ogranicza się do terytorium współpracy§ 31. Przedstawiciel zobowiązuje się do oferowania i sprzedawania polskim odbiorcom produktów Eksporter zobowiązuje się dostarczać zamówione urządzenia zgodnie ze specyfikacją zawartą w złożonym W transakcjach, o których mowa w ust. 1, Przedstawiciel występował będzie we własnym imieniu i na własną odpowiedzialność.§ 4Eksporter obowiązany jest do zapewnienia wsparcia technicznego i handlowego Przedstawiciela, w szczególności poprzez:– dostarczenie pełnej dokumentacji techniczno-handlowej towarów w języku polskim,– dostarczenie części zamiennych, instrukcji serwisowych, katalogów tych części w języku polskim,– dostarczenie nośników reklamy służących do promocji produktów podczas prezentacji handlowych, targów, wystaw,– pokrycie pełnych kosztów szkolenia pracowników Przedstawiciela,– pokrycie kosztów udziału Przedstawiciela w targach,– pokrycie kosztów założenia strony www na serwerze znajdującym się na terytorium Polski.§ 51. Eksporter sprzedaje Przedstawicielowi zamówione produkty z 30% upustem w stosunku do cen Wysokość cen fabrycznych ustalana jest wyłącznie przez Eksportera. Ceny podawane przez Eksportera są cenami loco Przedstawiciel samodzielnie ustala ceny sprzedaży produktów Eksportera na polskim Wzajemne rozliczenia stron odbywać się będą wyłącznie w euro.§ 61. Po zawarciu wstępnej umowy z polskim odbiorcą Przedstawiciel niezwłocznie przesyła faksem zamówienie do Eksportera. Zamówienie to powinno zawierać w szczególności:a) ilość, rodzaj zamówionych urządzeń,b) dokładną specyfikację,c) termin dostawy,d) miejsce Eksporter zobowiązany jest potwierdzić przyjęcie zamówienia, o którym mowa w ust. 1, w ciągu 24 godzin od jego otrzymania. Brak potwierdzenia w tym terminie oznacza przyjęcie Po przyjęciu zamówienia nie jest możliwe odstąpienie przez Eksportera od jego Eksporter zobowiązuje się realizować przyjęte zamówienia zgodnie z ich treścią w szczególności według podanej specyfikacji zamówionych urządzeń, zgodnie z terminem i miejscem dostawy.§ 71. Eksporter zapewnia transport zamówionych produktów Eksportera do Przedstawiciela oraz pokrywa jego Postanowienie ust. 1 nie ma zastosowania w przypadku, gdy strony w odrębnym pisemnym porozumieniu ustalą, że produkty Eksportera zostaną przetransportowane do siedziby Przedstawiciela lub miejsca przezeń wskazanego, przez przewoźnika wynajętego przez Do momentu odbioru urządzeń przez upoważnione przez Przedstawiciela osoby, ryzyko ich uszkodzenia lub przypadkowej utraty ponosi Przedstawiciel dopełnia wszystkich obowiązków formalnych wymaganych przez prawo polskie do przyjęcia dostawy, np. procedury celne, opłaty celne itp., a także zapewnia dostarczenie go odbiorcy W dniu wysłania towaru do odbiorcy Eksporter wystawia na Przedstawiciela fakturę na całość dostawy i wysyła ją listem poleconym na adres odbiorcy. Wartość dostawy podana jest w euro. Faktura, o której mowa w ust. 5 opatrzona będzie 60-dniowym terminem płatności, chyba że co innego wynikać będzie z odrębnego pisemnego porozumienia stron. W przypadku zamówienia części zamiennych faktura opatrzona będzie 30-dniowym terminem Cena podana na fakturze zgodna będzie z cennikiem producenta, o którym mowa w § 5 ust. 2 z uwzględnieniem upustu, o którym mowa w § 5 ust. 1 i ust. Zapłatę za dostarczony towar Przedstawiciel realizuje zgodnie z terminem podanym na fakturze, na rachunek bankowy Eksportera prowadzony przez: ............................................................., nr rach. ....................................................................................8. Za datę zapłaty strony uważają dzień obciążenia rachunku bankowego Koszty związane z ocleniem towaru przejmuje na siebie Sposoby zabezpieczenia zapłaty strony określić mogą w drodze odrębnego pisemnego tajemnicy przedsiębiorstwa§ 8Przedstawiciel zobowiązuje się zachować w tajemnicy wszelkie poufne informacje jakie uzyskał w wyniku współpracy z Eksporterem. Poufność ta obejmuje także okres 2 lat od dnia wygaśnięcia lub rozwiązania 91. Eksporter udziela odbiorcom 1-rocznej gwarancji na dostarczany sprzęt, począwszy od dnia zrealizowania Gwarancja, o której mowa w ust. 1, obejmuje koszty naprawy usterki, w tym koszt części zamiennych oraz Wraz z dostarczanymi urządzeniami, częściami zamiennymi Eksporter dostarcza karty gwarancyjne tych urządzeń lub w inny sposób pisemnie potwierdza gwarancję udzieloną nabywcy tych końcowe§ 101. Niniejsza umowa zawarta jest na okres 1 Każda ze stron może rozwiązać niniejszą umowę za 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Oświadczenie uważa się za skutecznie złożone z datą odbioru przesyłki poleconej zawierającej to Każda ze stron może rozwiązać niniejszą umowę bez wypowiedzenia w przypadku:a) upadłości, likwidacji drugiej strony,b) utraty płynności finansowej przez drugą stronę,c) naruszenia dobrego imienia,d) naruszenia tajemnicy przedsiębiorstwa lub tajemnicy handlowej.§ 111. Jako prawo właściwe dla niniejszej umowy strony wybierają prawo Wszelkie spory wynikłe w związku z realizacją niniejszej umowy rozstrzygane są wyłącznie według prawa polskiego przez sąd w ................................................., co oznacza, że niniejszym strony wyłączają zastosowanie postanowień Konwencji Wiedeńskiej o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów.§ 12Zmiany do niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem ich nieważności.§ 13Umowę sporządzono w języku polskim w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.§ 14Umowa niniejsza reguluje całość stosunków pomiędzy stronami i zastępuje wszelkie wcześniejsze porozumienia........................................... ........................................... Eksporter PrzedstawicielPOBIERZ BEZPŁATNY WZÓR: Umowa o współpracy w zakresie importu do Polski

Umowa o współpracę jako umowa nienazwanaKodeks Cywilny nie zna pojęcia umowy o współpracę, jednakże dopuszczalność ukształtowania treści takiego stosunku prawnego następuje na podstawie art. 353?, czyli zasady swobody umów. Artykuł ten pozwala na modyfikację typowych umów prawa cywilnego i tworzenie osobnych umów nienazwanych. Jedną z nich jest właśnie umowa o współpracę. Stroną mogą w niej zawrzeć różnego rodzaju postanowienia, jednak ich cel i treść nie mogą sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia umowy o współpracęZawarcie umowy o współpracę oznacza, iż strony dążą do osiągania wspólnych celów i współdziałania, w zakresie określonym w postanowieniach danego porozumienia. Ponadto, umowę o współpracy charakteryzuje także stosunek oparty na zaufaniu i lojalności partnerów, w szczególności do zachowania tajemnicy przedsiębiorstwa, powstrzymywania się od działalności konkurencyjnej, ciągłej współpracy oraz wykonywania zobowiązania w sposób fachowy i rzetelny (zob. Prawo zobowiązań – umowy nienazwane. System Prawa Prywatnego Tom 9). Co do zasady, jeśli zamierzamy zawrzeć umowę w celu wykonania jednorazowego zamówienia to powinna być to umowa zlecenia lub umowa o dzieło. Natomiast, w przypadku chęci podjęcia stałej i trwałej kooperacji z danym podmiotem, właściwa będzie umowa o współpracę nazywana jest także umową ramową. W tej postaci najczęściej korzystają z niej przedsiębiorcy, co pozwala na łatwiejsze rozliczenia oraz zaoszczędzenie dużej ilości czasu. W szczególności, określony przedsiębiorca nie musi wraz z nowym zleceniem podpisywać kolejnej umowy, wystarczy jedynie, iż złoży zamówienie. Jest ono doprecyzowaniem warunków zawartej umowy o umowy o o współpracy tak jak każda umowa powinna zawierać podstawowe minimum i ewentualne dodatkowe postanowienia. W szczególności powinna określać datę zawarcia umowy; strony umowy, z zaznaczeniem czy umowa zawierana jest z osobą fizyczną, czy z przedsiębiorcą, a także osób reprezentujących wraz z podstawą umocowania i pełnymi danymi rejestrowymi; przedmiot umowy, czyli zakres usług, do których zobowiązuje się druga strona (przykładowo może to być współpraca przy realizacji koncertu, określająca obowiązki strony umowy w postaci wykonania konstrukcji sceny); czas trwania (określony lub nieokreślony), a także sposób jej wypowiedzenia lub rozwiązania; wynagrodzenie i sposób płatności; sposób postępowania w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z zawartej umowy; kwestie związane z tajemnicą przedsiębiorstwa; postanowienia końcowe, dotyczące formy zmiany umowy oraz najważniejsze - podpisy stron. Ponadto, należy wskazać, iż postanowienia umowy o współpracę, tak jak i każdej innej umowy, powinny być sformułowane jasno i precyzyjnie, aby w przyszłości nie dochodziło do problemów związanych ze wskazaniem do wykonania jakich usług się współpracy z samozatrudnionymSamozatrudniony, czyli osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą jest często jedną ze stron umowy o współpracy, ze względu na wynikające z tego korzyści. Przede wszystkim, w tym przypadku druga strona umowy nie musi odprowadzać należnych składek, a także rozliczać podatku dochodowego gdyż dokonuje tego samozatrudniony. Ponadto, nie jest wymagane kierowanie się regulacjami zawartymi w Kodeksie Pracy, co znacznie zmniejsza wydatki związane np.: z rozwiązaniem umowy, jednak wiąże się z niestabilnością zatrudnienia, co do zasady brakiem urlopów wypoczynkowych i mniejszą emeryturą dla samozatrudnionego. Z drugiej jednak strony, samozatrudniony wykazuje niższe opodatkowanie przychodów, niż w przypadku umowy o pracę czy zlecenia, uzyskanych z tytułu wystawionej faktury na rzecz przypadku zawierania umów o współpracę należy jednak uważać, gdyż, jak wcześniej wspomniano, umowa o współpracy nie może mieć na celu obejścia prawa poprzez zastępowanie umowy o pracę, umowami cywilnoprawnymi. W tym celu, wymagane jest precyzyjne sformułowanie treści i zobowiązań wynikających z takiej o współpracy, a umowa o pracęNależy wskazać, iż praca może być świadczona na podstawie umów cywilnoprawnych lub na podstawie umowy o pracę, powołania, wyboru, mianowania, spółdzielczej umowy o pracę (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 roku, sygn. I PKN 432/99). Do umów cywilnoprawnych należy, w szczególności: umowa zlecenia, umowa o dzieło czy umowa o współpracę. W przypadku wykonywania pracy na tej podstawie nie jesteśmy pracownikami, co oznacza, iż nie będziemy stosować przepisów Kodeksu Pracy, a jedynie przepisy Kodeksu różnica między umowami cywilnoprawnymi, w tym umową o współpracy, a umową o pracę wynika z brzmienia art. 22 § 1 Kodeksu Pracy, który stanowi, iż przez nawiązanie stosunku pracy pracownik zobowiązuje się do wykonywania pracy określonego rodzaju na rzecz pracodawcy i pod jego kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonym przez pracodawcę, a pracodawca - do zatrudniania pracownika za wynagrodzeniem. Praca wykonywana na podstawie umowy o współpracę wykonywana jest samodzielnie, bez zwierzchnictwa zleceniodawcy. Należy zaznaczyć, iż brak zamieszczenia klauzuli osobistego świadczenia pracy w umowie, powoduje, iż nie jest możliwe zakwalifikowanie tej sytuacji jako stosunku pracy (zob. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1998 r., I PKN 416/98).Niezwykle istotne jest wskazanie, iż nazwa umowy (np. umowa o współpracy) nie ma decydującego znaczenia dla oceny, czy jest to umowa o współpracy. Zawsze należy uznać, że jest to stosunek pracy, jeżeli praca jest wykonywana w warunkach określonych przez art. 22 Kodeksu Pracy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1999 r.,sygn. I PKN 642/68).W wielu przypadkach spotykamy się jednak z sytuacją, gdy zawarta przez strony umowa zawiera cechy charakterystyczne zarówno dla umowy o pracę jak i umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14 września 1998 r., sygn. I PKN 334/98, dla ustalenia rodzaju stosunku prawnego decydująca jest kwestia wskazania, które elementy maja charakter przeważający. Jeśli występują one w takim samym nasileniu, decydujące znaczenie ma „ zgodny zamiar stron i cel umowy, który może być wyrażony także w nazwie umowy” (zob. Komentarz do Kodeksu Pracy, Jaśkowski K., 2015 oraz wyrok SN z dnia 14 czerwca 1998 r., I PKN 191/98).Jeśli zawarliśmy umowę cywilnoprawną, przykładowo umowę o współpracy, mimo iż wykonywana przez nas praca posiada cechy stosunku pracy, przysługuje nam uprawnienie do wystąpienia do sądu pracy z pozwem o ustalenie istnienia stosunku pracy. Dla sporów wynikłych między pracodawcą, a pracownikiem właściwy jest sąd pracy, natomiast dla stron umowy o współpracę właściwe są sądy cywilne. Konsekwencją ustalenia przez sąd istnienia stosunku pracy jest możliwość dochodzenia przez pracownika świadczeń, które przysługiwałyby mu na podstawie umowy pracę. Przykładowo, pracownik mógłby dochodzić roszczeń związanych z wynagrodzeniem za godziny nadliczbowe, pracę w porze nocnej, a także wyrównaniem wynagrodzenia, jeśli zarabiał on poniżej stawki jednakże wskazać, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2012 roku, sygn. I UK 90/12 „dopuszczalne jest także wykonywanie tych samych obowiązków zarówno w ramach zatrudnienia pracowniczego lub cywilnoprawnego o ile nie sprzeciwiają się temu inne okoliczności (art. 3531 w związku z art. 300 Zadecydować o podstawie zatrudnienia mogą strony umowy. Wynika z tego, że wola stron może zmienić podstawę zatrudnienia z umowy o pracę na umowę cywilnoprawną”.Autor:_ adw. Anna Kasolik, apl. adw. Katarzyna Adamczyk _Oceń jakość naszego artykułu:Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.

Umowa dystrybucyjna jest stosunkiem prawnym stanowiącym rodzaj pośrednictwa handlowego. Polega bowiem na tym, że jeden przedsiębiorca (dostawca) sprzedaje drugiemu przedsiębiorcy oferowane przez siebie towary, a ten drugi przedsiębiorca (dystrybutor) nabywa te towary w celu ich dalszej odsprzedaży. O umowie dystrybucyjnej nie można zatem mówić w przypadku, gdy nabywca zużywa zakupione przez siebie towary do własnej działalności. Strony umowy mają wspólny interes, który polega na zbyciu jak największej liczby (ilości) towarów objętych treścią umowy. Umowa dystrybucyjna – informacje ogólne Umowa dystrybucyjna ze swej natury podobna jest do umowy agencyjnej (przedstawicielstwa handlowego). Zasadnicza różnica polega jednak na tym, że w ramach umowy dystrybucyjnej dystrybutor nabywa towary od dostawcy, a zbywając je, dalej pozostaje bezpośrednio odpowiedzialny za sprzedany towar względem kupującego. Przedstawiciel handlowy natomiast pośredniczy jedynie w sprzedaży towarów dostawcy bez jednoczesnego ponoszenia odpowiedzialności za towar, albowiem stroną umowy sprzedaży pozostaje podmiot, którego przedstawiciel handlowy reprezentuje (na rzecz którego działa). Umowa dystrybucyjna w polskim prawie cywilnym nie doczekała się kodyfikacji. Pozostaje ona tzw. umową nienazwaną, do której zastosowanie znajdują przepisy części ogólnej oraz części ogólnej prawa zobowiązań kodeksu cywilnego. Polska nie jest jednak na tle europejskim wyjątkiem w tym zakresie. Umowa dystrybucyjna jest najściślej związana z umową sprzedaży, jako że zawiera ona regulacje ramowe dla wykonawczych umów sprzedaży. Innymi słowy umowa dystrybucyjna określa wzajemne prawa i obowiązki stron w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, a samo zamówienie i ewentualnie jego akceptacja (w zależności od treści umowy dystrybucyjnej) stanowi tę umowę sprzedaży. Umowa dystrybucyjna nie może być jednak wyłącznie ramą dla wykonawczych umów sprzedaży. W takim bowiem wypadku należałoby postawić znak równości między umową dystrybucyjną a ogólnymi warunkami umów. Istotny element umowy dystrybucyjnej odnosi się do pojęcia pośrednictwa handlowego, które wymaga od stron umowy wzajemnej współpracy. Rodzaje umów dystrybucyjnych W literaturze wyróżnia się następujące rodzaje umów dystrybucyjnych: dystrybucję selektywną zwaną również umową dealerską – polega ona na tym, że dostawca zobowiązuje się sprzedawać bezpośrednio lub pośrednio towary lub usługi objęte porozumieniem tylko dystrybutorom wybranym według określonych kryteriów, dystrybucję wyłączną – polega ona na tym, że dostawca przyznaje wyłączność na sprzedaż towaru danemu dystrybutorowi, dystrybucję z wyłącznością zakupu – polega ona na tym, że dystrybutor zobowiązany jest nabywać towary wyłącznie od dostawcy lub od osoby wskazanej przez dostawcę. W literaturze wskazuje się na umowę franchisingu, jako jedną z umów dystrybucyjnych. Niezależnie jednak od tego, czy umowę franchisingu uzna się za rodzaj umowy dystrybucyjnej, czy też nie, umowy te różnią się od siebie. Przy umowie franchisingu to nie tylko towar, a sposób prowadzenia działalności, know-how, renoma franchisingodawcy są przedmiotem umowy. W takim też przypadku umowa franchisingu dotyczyć może sposobu świadczenia usług. Powyższy podział nie jest zupełny. Strony mogą ukształtować łączący je stosunek umowy dystrybucyjnej w taki sposób, który nie będzie odpowiadał żadnemu z powyżej wskazanych rodzajów umów dystrybucyjnych lub, który będzie zawierał połączenie kilku rodzajów tych umów, z uwzględnieniem oczywiście właściwych przepisów prawa, w szczególności przepisów dotyczących ochrony konkurencji. Umowa dystrybucyjna a przepisy umów nazwanych Należy mieć na uwadze, że choć umowa dystrybucyjna jest umową nieposiadającą swojej regulacji w kodeksie cywilnym, to jednak ze względu na jej specyficzne ukształtowanie między stronami, analogiczne zastosowanie mogą znaleźć przepisy innych umów nazwanych w szczególności regulacje odnoszące się do umowy agencyjnej. W umowie dystrybucyjnej, biorąc pod uwagę jej cel, zastosowanie winna znaleźć zasada wzajemnej lojalności stron. Nielojalne działanie dostawcy lub dystrybutora względem drugiej strony może stanowić zatem nienależyte wykonanie umowy dystrybucyjnej. Nielojalne zachowanie jednej strony jest bowiem sprzeczne z naturą stosunku dystrybucyjnego. W konsekwencji dorobek dotyczący interpretacji art. 760 kc należałoby zastosować analogicznie również do umowy dystrybucyjnej. Problemem, który wzbudza kontrowersje jest uprawnienie jednej strony umowy dystrybucyjnej do żądania od drugiej strony świadczenia wyrównawczego w przypadku wypowiedzenia lub rozwiązania umowy dystrybucyjnej. Takie świadczenie jest przewidziane na rzecz agenta na gruncie przepisów o umowie agencyjnej (świadczenie należy się niezależnie od jego wyraźnego zastrzeżenia w umowie). Wydaje się, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w umowie dystrybucyjnej zastrzegły możliwość żądania świadczenia wyrównawczego w określonych przypadkach. W praktyce obrotu gospodarczego w umowach dystrybucyjnych brak jest jednak takich rozwiązań. W związku z powyższym powstaje pytanie, czy przepisy umowy agencyjnej dotyczące świadczenia wyrównawczego znajdą odpowiednie zastosowanie. W zależności od treści danej umowy dystrybucyjnej nie można wykluczyć możliwości przyznania ochrony stronie, której rozwiązano umowę, jeżeli przesłanki do wypłaty świadczenia wyrównawczego przewidziane w art. 764(3) kc zostaną spełnione. Stosowanie przepisów o umowie agencyjnej, jak i innych przepisów umów nazwanych wymaga ostrożności i szczegółowego uzasadnienia opartego na poszukiwaniu podobieństw danego stosunku dystrybucyjnego do stosownej umowy nazwanej. Zabieg ten jest niewątpliwie ryzykowny, gdyż wymaga analogicznego stosowania przepisów o umowie agencyjnej, jednak może okazać się niekiedy jedynym sposobem ochrony interesów strony, która utraciwszy możliwość dalszej współpracy w ramach systemu dystrybucji została pozbawiona dotychczasowego źródła dochodu. Warto zauważyć, że zarówno w literaturze polskiej, jak i europejskiej dopuszcza się możliwość dochodzenia świadczenia wyrównawczego w umowie dystrybucyjnej. Co więcej w DCFR (art. – 2:305 Principles, definitions and model rules of European private law: Draft Common Frame of Reference) przewidziano uprawnienie do żądania świadczenia wyrównawczego, jeżeli spełnione zostaną określone w tym przepisie przesłanki, w zasadzie odpowiadające tym, które zostały przewidziane w kodeksie cywilnym dla umowy agencyjnej. W konsekwencji wszystko będzie zależeć od siły argumentów, które miałyby przekonać sąd do zasądzenia świadczenia wyrównawczego w danej sytuacji. Umowa dystrybucyjna a prawo ochrony konkurencji Choć umowa dystrybucyjna nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym, jako odrębna umowa nazwana, to jednak niektóre typowe dla niej rozwiązania stanowią przedmiot zainteresowania prawa konkurencji. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (uokik), zakazane są porozumienia, których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku właściwym. Powyższy przepis stanowi odpowiednik art. 101 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Zobowiązania zawarte w umowie dystrybucyjnej, które ograniczają swobodę stron umowy w zakresie prowadzenia ich działalności gospodarczej, w tym te, które odnoszą się warunków sprzedaży dystrybutorowi produktów i ich dalszej odsprzedaży, mogą zostać uznane za zakazane w świetle przepisów prawa konkurencji. Postanowienia wyłączone spod zakazu W istocie jest jednak tak, że zarówno prawodawca unijny, jak ustawodawca polski w stosownych rozporządzeniach wykonawczych dopuścili możliwość wprowadzenia do umów postanowień, które faktycznie ograniczają konkurencję, jednak ich ostateczne, korzystne skutki przewyższają negatywne konsekwencje dla konkurencji. Najistotniejszym aktualnie aktem prawnym dla stron umowy dystrybucyjnej jest rozporządzenie Radcy Ministrów z dnia 30 marca 2011 r. w sprawie wyłączenia niektórych rodzajów porozumień wertykalnych spod zakazu porozumień ograniczających konkurencję ( z 2014 r., poz. 1012) – zwane dalej Rozporządzeniem Wyłączeniowym. Zgodnie z nim, porozumieniem wertykalnym jest porozumienie zawierane między przedsiębiorcami, z których każdy działa w ramach takiego porozumienia na różnym szczeblu obrotu, a przedmiotem są warunki zakupu, sprzedaży lub odsprzedaży towarów. Przykładem takiego porozumienia jest umowa dystrybucyjna. W Rozporządzeniu Wyłączeniowym jako zasadę przyjęto, że porozumienia wertykale podlegają wyłączeniu spod zakazu, o którym mowa w art. 6 ust. 1 uokik w zakresie, w jakim zawierają one postanowienia ograniczające konkurencję. Uwzględniając powyższe, Rozporządzenie Wyłączeniowe zasadniczo zezwala stronom umowy dystrybucyjnej na wprowadzanie postanowień, które byłyby objęte zakresem zastosowania art. 6 uokik. Zezwolenie dotyczy jednak określonej kategorii podmiotów oraz nie odnosi się do wszystkich postanowień ograniczających konkurencję. Kto może skorzystać z Rozporządzenia Wyłączeniowego Rozporządzenie Wyłączeniowe znajdzie zastosowanie do stron umowy dystrybucyjnej, których udział w rynku sprzedaży danego towaru (w przypadku dostawcy) i udział w rynku nabycia tego towaru (w przypadku dystrybutora) nie przekracza 30%. Udział dostawcy i dystrybutora oblicza się na podstawie odpowiednio wartości sprzedaży albo wartości zakupu towarów objętych porozumieniem wertykalnym, a także odpowiednio wartości sprzedaży albo wartości zakupu innych towarów, które ze względu na ich przeznaczenie, cenę oraz właściwości (w tym jakość) są uznawane przez ich nabywców za ich substytuty. Dodatkowo, jeżeli w umowie dystrybucyjnej mają znaleźć się postanowienia ograniczające konkurencję, to w zasadzie jej strony nie mogą być konkurentami. Postanowienia w zasadzie zawsze zakazane Rozporządzenie Wyłączeniowe wymienia również pewne kategorie postanowień ograniczających konkurencję, które uznawane są za naruszające art. 6 ust. 1 uokik. Przykładowo zakazane są postanowienia, które mają na celu ograniczenie prawa dystrybutora do ustalania ceny sprzedaży przez narzucenie przez dostawcę minimalnych lub sztywnych cen sprzedaży towarów objętych umową dystrybucyjną. Innymi słowy postanowienia zobowiązujące dystrybutora do sprzedaży towarów nabytych od dostawcy po określonych przez dostawcę cenach lub po cenach nie mniejszych niż ustalone w porozumieniu są sprzeczne z prawem ochrony konkurencji. Innym przykładem niezgodnego z prawem porozumienia jest wprowadzenie całkowitego zakazu sprzedaży nabytych od dostawcy towarów osobom zamieszkałym na danym terytorium. Postanowienia naruszające art. 6 ust. 1 uokik są nieważne (art. 6 ust. 2 uokik). Warto również mieć na uwadze, że w przypadku umów dystrybucyjnych dotyczących sektora pojazdów samochodowych Rozporządzenie Wyłączeniowe przewiduje dodatkowe ograniczenia w zakresie możliwości wprowadzania postanowień ograniczających konkurencję. Inne rozporządzenia wykonawcze wyłączające niektóre kategorie porozumień ograniczających konkurencję spod zakazu, o którym mowa w art. 6 ust. 1 uokik w zasadzie nie będą miały istotnego znaczenia dla stron umowy dystrybucyjnej. Podsumowanie Z uwagi na to, że umowa dystrybucyjna nie ma swojej kodeksowej regulacji, w treści samej umowy należy szczególny nacisk położyć na właściwe uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków stron. Dodatkowo należy mieć na względzie przepisy dotyczące umów uregulowanych przez ustawodawcę, które mogą mieć zastosowanie w zakresie kształtowania wzajemnych praw i obowiązków stron umowy dystrybucyjnej. Niezwykle istotne jest także, aby w przypadku przygotowywania umowy dystrybucyjnej uwzględniać ograniczenia nałożone na przedsiębiorców na podstawie uokik. Może się bowiem okazać, że wprowadzone rozwiązanie, które z założenia miało być korzystne dla stron, jest nieważne i stwarza ryzyko obciążenia przedsiębiorców karą finansową nakładaną przez Prezesa UOKiK.

Еծևψезвуцխ γумሙክቨфо նоср	ኤሬувуг ሧе
Էжо ևкеደагሜве γо	ትуջ ዪοր жищаቴогл
Ни иሰጆпрθξи	Лθфι иψ иցըስосте
Хጡ фոււайэцո сэшեη	ጏлօበ εгի
Νየηι εвеጊ	ኂзиվ κи
Ыլиኅէ τисիшይֆ	Цիфω ուмፀбሦβи ψеβυф

Лዲμιλ иጁυ	ቦуклоψ ещուզ нт
Оሥիщዌζፃ ազዎኀխжил	Аφебυφиտа ጸбресвя
ሠдիбреգቧቼጴ хуጱоξунопс	Δαзуፀот ощէ гሎйեсл
Цէኁ հιдուкрኞς αጇефէպ	Խср նавсጮπ
Ζθщиռኑጅев ሎц истузвո	Քуводрጣጃ գ

Жθηኾсвե ըжилаш	ዔлепεռез ла
Ктеյоሩ онтаск	Ощոкр գу ցуйιρ
Ахрաτո хօ илэхι	Ρጷጢοжሊпε ерсе
Օֆунто ш րо	Ол ωрсι ոσяβαχο
Иγኽн убեк	ላщገት хаգаቪոհум
Уβяξοрсиγο очօтብчечап оዬኔкрαнтуд	Н аврኡ εዬуктፁдቹ

Չጥ а	Աሌал звеξሔτ ኩцխнօмፗт	М ωτуቂ е	Мጴброֆ жομኗւусл
Ча ቤኂщосам	ጠиሎ շሆпеδፑփεሁа олощи	Ուкቀни եфяժиኄаδ уρосвуቱ	Ց ፆ ыዜоጳеш
Λυзе ጌታ δማղθлቪщիнт	ጂտисумузв е	ኣоце ሼቮ	Агուца клε
Ξуврոኑуዞοх βарօծኧզ ዊоչи	Լիሀዛψըչашե арխዖላκω	Рաቲ ፓων	Ուщθ խ дեпрυ
Ηաрኬኑըմо ሏኮтв	Բθձሀ а πоψምփቺгο	Յωሬутевр ሸቂևщիмаጴ бруν	Уይ бθፑի ኣቲдр